¿Qué valor aportan las Due Diligence inmobiliarias al inversor?
Para entender qué son las due diligence inmobiliarias es antes necesario conocer el concepto del cual partimos: La “due diligence” (diligencia debida) es un proceso de verificación de posibles contingencias y riesgos de un determinado activo o compañía en funcionamiento, una cautela esencial para que el inversor no vea frustradas sus expectativas de rentabilidad en su adquisición.
No sólo eso: como sabemos por experiencia en Devesa Abogados, a veces es el propio vendedor quien encarga previamente un informe de due diligence a profesionales con la finalidad de dar mayores garantías a los inversores sobre lo que se pretende transmitir, demostrando que el activo en cuestión está “limpio”.
Alcance y objetivos de las Due Diligence inmobiliarias
El alcance de un informe de due diligence puede ser tan amplio e intenso como se requiera, dependiendo del tipo de activo o activos a adquirir. Así, puede abarcar la perspectiva legal, laboral, administrativa-contenciosa, fiscal y/o financiera.
Llegados a este punto, ¿qué se verifica en una due diligence inmobiliaria?
- Concordancia entre la descripción de la finca en el Registro de la Propiedad y la realidad física.
- Titularidad catastral.
- Estado de cargas y gravámenes de la finca en el Registro de la Propiedad (hipotecas, usufructos, servidumbres, anotaciones de embargo, etc.).
- Si la propiedad está libre de arrendatarios u ocupantes.
- Coste fiscal de la operación, tomando como referencia el valor real de los bienes inmuebles a efectos de transmisión.
- Acuerdos de la Comunidad de Propietarios o restricciones en sus Estatutos que puedan afectar al valor del inmueble.
- Inexistencia de infracciones urbanísticas o procedimientos sancionadores que puedan repercutir en la valoración del activo.
- Posibles contingencias administrativas especiales, como afecciones de Costas, Dominio Público Hidráulico o Carreteras, entre otras.
Además, en algunos casos específicos, la due diligence inmobiliaria incluye la revisión de contratos de suministros, licencias de actividad, certificaciones energéticas y cumplimiento medioambiental, aspectos que también pueden influir significativamente en el valor final de la operación o en su viabilidad futura.
Asimismo, la revisión técnica de edificaciones, mediante informes de arquitectos o ingenieros, permite identificar deficiencias estructurales o incumplimientos normativos que podrían requerir costosas reparaciones. Incorporar este análisis dentro de la due diligence inmobiliaria aporta mayor transparencia, control de riesgos y confianza al proceso de inversión.
Ventajas de realizar las Due Diligence inmobiliarias con expertos
Las ventajas de elaborar un informe de due diligence inmobiliaria por parte de abogados especializados son múltiples:
- Seguridad jurídica en la operación, asegurando que no existen contingencias o riesgos que puedan disminuir el valor del bien inmueble o impedir su destino previsto en el plan de negocio.
- Ahorros significativos derivados de evitar sanciones administrativas futuras o litigios posteriores.
- Evita pérdidas de arras o señales entregadas antes de verificar todas las condiciones necesarias (por ejemplo, la concesión de licencias o permisos).
Por eso, siempre es recomendable realizar las due diligence inmobiliarias antes de la firma del contrato de arras, momento en el que generalmente ya se ha avanzado el 10 % del valor del bien. - Previene recargos y sanciones tributarias si la tributación aplicada a la adquisición del inmueble no ha sido la correcta.
- Detección de contingencias que, aunque ya se descuenten del precio de compra, pueden revalorizar el inmueble tras su subsanación (por ejemplo, legalización de infracciones urbanísticas).
Garantías y consideraciones finales en las Due Diligence inmobiliarias
Además de contar con un buen informe de due diligence inmobiliaria, realizado por profesionales con experiencia contrastada, es fundamental configurar correctamente las garantías contractuales al momento de la compra:
- Cláusulas de responsabilidades y garantías
- Avales y precios aplazados
- Depósitos condicionados (que se liberan con el tiempo si no surgen contingencias)
- Y otros negocios jurídicos de garantía, habituales en la práctica mercantil.
Estas medidas complementan la diligencia previa y refuerzan la posición del inversor, ofreciendo una protección integral frente a riesgos futuros.
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