Actualización de la jurisprudencia reciente sobre arrendamiento de inmuebles como actividad económica
Como ya se ha comentado en algunos posts anteriores, y concretamente en el post de mi compañero Hipólit Borrás i Cantó, que ahora actualizamos a la luz de la jurisprudencia reciente, la calificación fiscal del arrendamiento de inmuebles constituye un tema crucial para las empresas familiares y sociedades patrimoniales en España.
Así, como ya se menciona en dichos posts y sin ánimo de redundar, se reitera que, si la actividad de arrendamiento de inmuebles se desarrolla por una sociedad y se califica como “actividad económica”, la participación en la sociedad puede quedar exenta en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) o en el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF) y beneficiarse de reducciones de entre el 95 % y el 99 % en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), entre otras ventajas. En caso contrario, la actividad se consideraría una mera gestión patrimonial y se perdería el acceso a dichas ventajas fiscales.
En este contexto, la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo y diversas consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (DGT) han añadido algo de luz —aunque no sin controversia— en cuanto a los requisitos para que el arrendamiento de inmuebles sea considerado actividad económica y los criterios para aplicar la exención en el IP y el ITSGF.
Requisito del empleado en régimen laboral y a jornada completa en el arrendamiento de inmuebles
Recordemos que el artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), aplicable en estos casos también para sociedades, define el arrendamiento de bienes inmuebles como actividad económica cuando concurren dos elementos:
- La existencia de al menos un local u oficina dedicado a la gestión de la actividad.
- La contratación, como mínimo, de una persona empleada con contrato laboral a jornada completa para la ordenación de la actividad.
Es precisamente este segundo requisito el que genera mayor controversia y litigiosidad, y el que ha sido objeto de numerosos pronunciamientos doctrinales y jurisprudenciales, dada la cuantiosa casuística a la que puede dar lugar.
La Administración, tradicionalmente, ha considerado que la actividad de arrendamiento debe generar la suficiente carga de trabajo como para hacer “necesaria” la contratación de un empleado a tiempo completo. En la práctica, esto suponía que el cumplimiento de este requisito no fuera suficiente por sí solo para considerar la existencia de actividad económica y, en consecuencia, para la aplicación de los beneficios fiscales de empresa familiar.
Sentencia del Tribunal Supremo 956/2025 sobre arrendamiento de inmuebles y suficiencia del empleado
La sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2025 resuelve un recurso —pendiente en la fecha del anterior post— relativo a la aplicación de la reducción del 95 % en el ISD para la transmisión de participaciones en una sociedad dedicada al arrendamiento de inmuebles.
La Administración había denegado dicha reducción, argumentando que el volumen y tipología de arrendamientos (en este caso, contratos antiguos y de larga duración) no justificaban las funciones del empleado contratado. Se basaba en la doctrina del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), que exigía una “razonabilidad económica” en la contratación.
El Supremo, en esta sentencia, se aparta de este enfoque y declara que basta con cumplir formalmente los requisitos del art. 27.2 LIRPF, es decir:
- Tener un trabajador contratado a tiempo completo.
- Contar, en su caso, con un local para gestionar la actividad.
No es necesario acreditar que el trabajador tenga una carga de trabajo “real y suficiente”. El Alto Tribunal subraya que una interpretación restrictiva vaciaría de contenido la norma, cuyo objetivo es proteger la continuidad de las empresas familiares, invocando la Recomendación 94/1069/CE de la Unión Europea, que insta a facilitar la transmisión de empresas entre generaciones.
Asimismo, advierte que, si la Administración sugiere que el contrato de trabajo es “ficticio”, debe seguir los cauces procedimentales propios de la simulación de negocios jurídicos, acreditando que existe un acuerdo real distinto del declarado. En consecuencia, afirmar que la contratación carece de justificación económica no basta para negar los incentivos fiscales.
Implicaciones de la sentencia en el arrendamiento de inmuebles
Esta resolución corrige la doctrina del TEAC y de algunos Tribunales Superiores de Justicia, que venían exigiendo la prueba de que el trabajador estuviera plenamente ocupado con tareas de gestión. Tras la STS 956/2025, una sociedad arrendadora que cumpla con la formalidad de contratar un empleado a tiempo completo puede ser considerada empresa de actividad económica.
Ahora bien, el Tribunal deja intacta la facultad de Hacienda para cuestionar contratos simulados. Es decir, si el trabajador no realiza actividad alguna, la Administración puede incoar un expediente de simulación.
En conclusión, esta sentencia supone un giro hacia una interpretación finalista y favorable a la continuidad de las empresas familiares. No obstante, aun cumpliendo con la formalidad del trabajador a jornada completa, queda abierta la posibilidad de que se deniegue la calificación de actividad económica si la Administración acredita adecuadamente la simulación.
Sentencias del Supremo 970/2025 y 1038/2025 sobre arrendamiento de inmuebles y empleados comuneros
Estas sentencias abordan si, para cumplir el requisito del art. 27.2 LIRPF, es válido un contrato laboral entre una comunidad de bienes y uno de sus comuneros, o si el hecho de ser socio descalifica automáticamente esa relación laboral.
El Supremo recuerda que lo exigido es una relación laboral real, con dependencia y ajenidad. La condición de socio no impide, por sí sola, la existencia de un vínculo laboral válido. Lo decisivo es que:
- El comunero esté sometido a las instrucciones del órgano gestor.
- Perciba una remuneración fija.
- Cotice a la Seguridad Social.
- Sus funciones no se confundan con las propias del socio.
Se insiste, no obstante, en la necesidad de acreditar la realidad y efectividad de la relación laboral, algo clave ante futuros procedimientos de comprobación.
Consulta DGT V0942-25 sobre arrendamiento de inmuebles y contratos a tiempo parcial
En este caso, una sociedad arrendadora contaba con dos trabajadoras a tiempo parcial para tareas administrativas y con un socio administrador que también ejercía funciones de gestión. La DGT concluye que no se cumple el requisito de contar con un empleado a jornada completa, por lo que la actividad se considera mera gestión patrimonial.
El criterio administrativo sostiene que:
- Varios contratos a tiempo parcial no equivalen a uno a jornada completa.
- La intervención del socio administrador no suple el requisito.
- Las funciones de dirección y de gestión de arrendamientos no pueden recaer en la misma persona.
Este criterio se aparta del sostenido por el TEAC, que sí admitía la posibilidad de que una misma persona asumiera ambas funciones.
Recomendaciones prácticas en arrendamiento de inmuebles tras la nueva jurisprudencia
- La contratación de un empleado en régimen laboral a jornada completa es el punto crítico para calificar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica.
- Tras la sentencia del Supremo, no es necesario justificar la carga de trabajo del empleado, pero sí debe existir una relación laboral real y efectiva.
- La contratación de varios trabajadores a tiempo parcial no suple el requisito.
- La Administración puede cuestionar la autenticidad y realidad de la relación laboral.
- Se recomienda conservar evidencias documentales: contrato, nóminas, descripción de funciones del empleado, así como estatutos, actas e informes que acrediten la actividad directiva del socio.
La jurisprudencia actual ofrece un marco más claro, pero, en ausencia de una reforma legislativa que adapte la normativa a la realidad económica, es previsible que los litigios continúen. Por ello, se recomienda mantener una gestión cuidadosa y documentada que permita acreditar el cumplimiento de todos los requisitos cuando la Administración o los tribunales lo soliciten.
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