Contratos hoteleros: contrato de gestión, contrato de arrendamiento y contrato de franquicia hotelera
Los contratos hoteleros adquieren especial relevancia en un contexto en el que el turismo en España es uno de los sectores más rentables y con mayor proyección económica, especialmente el turismo extranjero. Según el Ministerio de Industria y Turismo, el gasto de los turistas internacionales superó los 105.000 millones de euros hasta septiembre de 2025, un 7% más que en el mismo periodo del año anterior.
Esta rentabilidad se refleja en el crecimiento del sector hotelero. Según el INE, los precios hoteleros aumentaron un 5,16% en junio y un 4,97% en julio, cifras notablemente superiores al IPC (2,7%), lo que explica los récords de margen y beneficios que están alcanzando las principales cadenas.
Dado que invertir en el sector hotelero puede resultar especialmente atractivo, David Devesa, Socio y CEO de Devesa Abogados, ya dedicó una entrada a definir los contratos hoteleros y explicar las cláusulas habituales del contrato de gestión hotelera. Siguiendo aquella introducción, en este artículo profundizamos en los aspectos más relevantes de estos contratos hoteleros: duración, remuneración y obligaciones de las partes tanto en el contrato de gestión como en el contrato de arrendamiento hotelero, así como en otra figura clave: el contrato de franquicia hotelera.
Contrato de gestión hotelera dentro de los contratos hoteleros
El contrato de gestión hotelera tiene naturaleza mercantil, al celebrarse entre empresarios, y se considera un contrato de prestación de servicios. Su complejidad radica en la necesidad de pactar de manera detallada todas las obligaciones de ambas partes, dado que no cuenta con una regulación específica en el ordenamiento jurídico español.
Se define como aquel contrato mediante el cual una persona física o jurídica (el gestor) administra, en nombre y por cuenta del titular del hotel (el propietario), la explotación del establecimiento a cambio de una remuneración, asumiendo la responsabilidad operativa y administrativa según lo pactado.
Duración del contrato de gestión hotelera
La duración suele ser larga, frecuentemente por períodos de 10 años, con prórrogas sucesivas de uno a tres años.
Al finalizar estos contratos hoteleros, es habitual pactar un derecho de preferencia a favor del gestor en caso de que el propietario quiera celebrar un nuevo contrato de gestión o un contrato de arrendamiento.
En cuanto a la revocación:
- El gestor puede renunciar durante la vigencia (inicial o prorrogada), salvo pacto contrario, conforme al art. 1.736 del Código Civil.
- El propietario suele pactar que solo puede revocar en caso de venta del establecimiento hotelero.
Obligaciones del propietario
Las obligaciones habituales del propietario en estos contratos hoteleros son:
- Poner a disposición el establecimiento hotelero con:
- Dotación completa de maquinaria, mobiliario y enseres.
- Personal necesario para su funcionamiento.
- Todas las licencias y permisos necesarios para la explotación.
- Seguro frente a riesgos graves (incendio, inundación, terremoto…).
- Otorgamiento de poderes al gestor para su representación.
- Dotación del fondo de maniobra para garantizar la operativa del hotel.
- Remuneración del gestor, que suele ser variable. Ejemplos:
- 3% de ingresos brutos (liquidación mensual).
- 10% de beneficios de explotación (liquidación anual).
- Indemnidad del gestor ante perjuicios derivados de la gestión, salvo negligencia.
Obligaciones del gestor
- Gestionar el hotel con diligencia (obligación de medios).
- Guardar fidelidad, lealtad, confidencialidad y respetar la no competencia.
- Contar con poderes suficientes para actuar en nombre del propietario.
- No ceder el contrato sin autorización.
- Responder por los actos de terceros si delegara la gestión.
- Informar periódicamente al propietario (cuenta mensual, balance trimestral, cuentas anuales).
- Conservar el establecimiento y devolverlo sin disminución de valor más allá del desgaste normal.
Contrato de arrendamiento hotelero dentro de los contratos hoteleros
A diferencia del contrato de gestión:
- En el arrendamiento hotelero, el arrendatario explota el hotel por su cuenta, asumiendo beneficios y pérdidas.
- Existe un arrendamiento del inmueble, sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su redacción vigente a 2025 (modificada por la Ley 12/2023).
La puesta a disposición del negocio requiere un reconocimiento detallado de su estado físico, jurídico y administrativo, para garantizar que el arrendatario conoce la situación real del hotel.
Asimismo, se recomienda regular detalladamente las condiciones de devolución del negocio al terminar el contrato.
Duración del contrato de arrendamiento hotelero
La duración suele ser media o larga, entre 5 y 10 años, con prórrogas anuales salvo comunicación en contrario. Es habitual:
- Incorporar cláusulas rebus sic stantibus para adaptar el contrato a cambios de mercado.
- Establecer indemnización si el arrendatario desiste anticipadamente.
Renta
La renta se estructura en:
- Renta fija mensual (normalmente por habitación).
- Renta variable basada en la facturación neta anual.
Obras
- El arrendador asume obras necesarias para la conservación del inmueble.
- El arrendatario cubre pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario.
Seguros
Es habitual pactar:
- Arrendador → seguro del continente (edificio e instalaciones).
- Arrendatario → seguro de responsabilidad civil por explotación del negocio.
Gastos e impuestos
Suele pactarse:
- El arrendador paga gastos vinculados al inmueble:
- IBI
- Reparaciones estructurales
- Sustitución de elementos por fin de vida útil
- El arrendatario paga gastos de explotación:
- Energía y suministros
- Impuestos vinculados a la actividad hotelera
Contrato de franquicia hotelera en el marco de los contratos hoteleros
En el contrato de franquicia hotelera:
- El franquiciador concede al franquiciado el derecho a explotar un hotel bajo su know-how hotelero, imagen de marca y estándares operativos.
- El franquiciado adapta y gestiona su hotel conforme a esos estándares.
A diferencia del contrato de gestión:
- El franquiciado no es representante del franquiciador.
- Debe informar a terceros de que actúa en nombre propio, especialmente respecto a obligaciones laborales, fiscales o de seguros.
Retribución del franquiciador
Dependiendo de lo pactado, el franquiciado puede abonar:
- Cuota de acceso a la franquicia.
- Retribución mixta (normalmente no supera el 5% de ingresos brutos):
- Parte fija anual.
- Parte variable en función de resultados.
- Canon publicitario, según campañas y número de habitaciones.
Obligaciones del franquiciador
- Proporcionar manual operativo, materiales de marketing y promoción.
- Prestar asistencia técnica y asesoramiento.
- Impartir formación al personal.
- Desarrollar el plan de marketing y acciones comerciales, y gestionar programas de fidelización.
Obligaciones del franquiciado
- Cumplir el manual operativo y las obligaciones derivadas del mismo.
- Ser titular del derecho de explotación del establecimiento.
- Contar con licencias y permisos vigentes.
- Mantener buena reputación y solvencia.
- Contratar y formar adecuadamente a su personal.
Contratos hoteleros: conclusión
Como se observa, existen diversas formas de invertir en el sector hotelero a través de contratos mercantiles, siendo fundamental regular correctamente estos acuerdos para evitar conflictos y minimizar riesgos. En Devesa Abogados contamos con profesionales altamente especializados en derecho contractual, capaces de asegurar la correcta elaboración, revisión y supervisión de estos contratos hoteleros, protegiendo los intereses de nuestros clientes.
¿Necesita asesoramiento? Acceda a nuestras áreas relacionadas con los contratos hoteleros: