Sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas

Con la nueva Ley de Vivienda recién aprobada por el Congreso y a falta de pasar su aprobación por el Senado, el mercado de alquiler de vivienda está en uno de sus momentos más convulsos, donde la seguridad jurídica para los propietarios es cada vez más escasa, estando prevista la posibilidad de topar precios en áreas tensionadas, procesos de desahucios cada vez más largos y complejos, etc..

En definitiva, un mercado donde la rentabilidad del inversor puede verse comprometida, exige hacer una buena planificación fiscal de esta actividad, fundamentalmente para aquellos que ya tienen un volumen significativo de viviendas en alquiler, teniendo en cuenta que a partir de 5 viviendas en zonas tensionadas ya se tendrá la consideración de “gran tenedor”.

A efectos fiscales, en el ámbito del IRPF, se ha venido aplicando con carácter general una reducción del 60% del rendimiento neto del arrendamiento para uso de vivienda.

Sin embargo, a partir de la entrada en vigor de la nueva ley con su aprobación, está previsto dicho porcentaje de reducción sea del 50% con carácter general, aunque puede llegar a ser del 90% si se reduce la renta al inquilino de un área tensionada en un 5%. No obstante, habrá que esperar a su aprobación definitiva.

En este contexto, es bueno recordar la existencia de un régimen fiscal especial para entidades dedicadas al arrendamiento, que puede resultar interesante en determinados casos por las bonificaciones previstas, siempre que se cumplan una serie de requisitos.

Se trata de un régimen fiscal cuya aplicación requiere su solicitud expresa y formal a la Agencia Tributaria, dirigido a sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español, que estas hayan construido, promovido o adquirido (artículo 48 de la LIS):

-Deben realizar una actividad económica como tal, que en el caso de arrendamiento de inmuebles exige tener una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

-Debe contar con un número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento de al menos 8 (o superior) en todo momento, durante el período impositivo.

-Las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años.

-Cada vivienda debe tener una contabilidad separada, para determinar la renta de cada inmueble de manera individualizada.

-Si se ejercen otras actividades relacionadas (promoción, venta), la actividad económica principal debe ser siempre la de arrendamiento de viviendas, suponiendo al menos el 55% de las rentas del período impositivo, o alternativamente que al menos el 55% del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas para poder disfrutar las bonificaciones.

Desde el 1 de enero de 2022 la bonificación aplicable a los rendimientos derivados de la actividad de alquiler es del 40%, lo que para una sociedad que tributa al 25%, supone un tipo efectivo para estas rentas del 15% (ahorro del 10%).

Anteriormente la bonificación era del 85%, lo que suponía un tipo efectivo del 3,75%, por lo que ha disminuido el incentivo de manera significativa, pero sigue existiendo un ahorro.

Es por ello que este tipo de sociedades tienen sentido cuando estamos hablando de grandes volúmenes de inmuebles, donde el importe global de renta que se puede acoger a la bonificación es realmente significativo.

Además, estas entidades pueden disfrutar de un tipo de IVA superreducido del 4% en la compra de las viviendas destinadas a esta actividad, en lugar del 10% habitual en la compra de este tipo de inmuebles. Esto tiene un impacto financiero positivo directo, ya que al estar normalmente en prorrata de IVA y no poder deducir el IVA soportado (recordemos el alquiler de vivienda está exento de IVA), se produce un ahorro adicional del 6% por esta vía.

Así, es habitual que promotoras de viviendas en los últimos años hayan optado por quedarse gran parte de sus viviendas construidas en régimen de alquiler, aplicando estas bonificaciones.

En la situación actual que nos encontramos de subida de tipos de interés y cada vez mayores dificultades para la obtención de préstamos hipotecarios, es probable se produzca una disminución del crédito inmobiliario y algunas promotoras puedan valorar la opción de quedarse bolsas de viviendas de sus promociones para alquilar.

En la mayor parte de las ocasiones estas estrategias implican tener que realizar alguna reorganización societaria, a efectos de reordenar los activos por actividades y dotar al grupo de una estructura jurídica adecuada y eficiente.

Uno de los problemas que viene arrastrando este régimen desde que en 2022 se rebajó la bonificación, es que si dichas entidades reparten dividendos a una entidad matriz o holding de la que dependan, solo podrán aplicar la exención por doble imposición (actualmente del 95%) al 50% de estas rentas, lo que hace que este régimen no sea tan atractivo si se prevén repartos de dividendos recurrentes, más que reinvertir.

En caso de socios personas físicas, el dividendo recibido por estas se deberá integrar al 100% en su IRPF, como renta del ahorro, al igual que con cualquier otra sociedad.

La ventaja para los socios personas físicas es que al desarrollar la actividad de arrendamiento como actividad económica y a través de una sociedad, pueden cumplir más fácilmente los requisitos de exención en Impuesto sobre Patrimonio (lo que conlleva reducciones también en Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

Como conclusión, y dado que la actividad de alquiler a partir de cierto volumen puede suponer en IRPF un incremento significativo del tipo de gravamen y una elevada factura fiscal, conviene analizar diferentes opciones para optimizar la tributación de esta actividad, con cada vez más riesgo y exigencia de profesionalización.

Miguel Calvo Escamilla

Socio del Área Fiscal en Devesa&Calvo Abogados

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