Dos vías alternativas para la adquisición de suelo.
¿Qué alternativas hay para la adquisición de suelo? El suelo es la materia prima del promotor. La vía convencional para la adquisición de suelo es acudir al mercado, sujeto a las leyes de la oferta y la demanda. En momentos como el actual, en el que estamos asistiendo a una recuperación del mercado inmobiliario, puede resultar complicado encontrar un suelo con una aceptable relación calidad/precio.
En este artículo, vamos a analizar sucintamente dos alternativas para la adquisición de suelo. Estas alternativas, en términos generales, suponen un mayor esfuerzo de gestión que la simple adquisición de un suelo por compra, pero pueden llegar a compensar al promotor con la obtención de un precio más atractivo que el que habría que pagar en el mercado por suelos equivalentes.
Primera alternativa a la adquisición de suelo: la enajenación de suelos patrimoniales de titularidad municipal.
Los Ayuntamientos son grandes propietarios de suelo, con carácter de bienes patrimoniales y que pueden ser objeto de enajenación, dejando al margen los bienes integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo. La forma de enajenación sería mediante subasta, tal y como establece el artículo 80 del Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local. En este sentido, el artículo 17 del RBCL establece que las Corporaciones locales están obligadas a formar inventario de todos sus bienes y derechos, cualquiera que sea su naturaleza o forma de adquisición. Si bien, el Inventario de Bienes no tiene carácter de registro público, tiene el carácter de secreto, por lo que cualquier interesado podría obtener copias, certificaciones o informaciones sobre su contenido.
En conclusión, cualquier interesado podría consultar el inventario y proponer al Ayuntamiento en cuestión la enajenación de ese bien, el cual podrá aceptar o no esta posibilidad, lo cual es facultativo. Si aceptase enajenar el bien, es cierto que al tener que realizarse por subasta cualquier otro postor podría ganar la puja (aprovechando el trabajo previo que hayamos realizado), pero también lo es que la consulta del inventario nos habría permitido con anterioridad a los plazos perentorios en los que se desarrolle la subasta, estudiar todas las características del bien y así poder realizar una postura lo más informada posible respecto a nuestros eventuales competidores. Otra opción, menos proactiva, sería consultar periódicamente los boletines oficiales donde deben publicarse los procedimientos de subasta.
Segunda alternativa a la adquisición de suelo: la adquisición de solares “ociosos”.
Tradicionalmente, en nuestra legislación urbanística se preveía la posibilidad de expropiar aquellos solares en los que sus propietarios hubiesen incumplido el deber de edificar. La legislación urbanística valenciana, siempre innovadora en esta materia, prevé en el artículo 184.3 de la LOTUP la novedad de que un tercero (ajeno a la propiedad del solar y al Ayuntamiento) pueda promover una actuación para la edificación del solar. Esta posibilidad ha planteado bastante polémica en los medios de comunicación, aunque no deja de ser una aplicación de la figura del agente urbanizador al desarrollo de los núcleos urbanos, donde solares abandonados pueden convertirse en una auténtica fuente de problema.
Como en el caso anterior, la utilización de esta vía exige una labor de investigación y gestión por el interesado, pues la solicitud de declaración del incumplimiento del deber de edificar exigirá (artículo 185 de la LOTUP) la fundamentación del incumplimiento del deber por el propietario del inmueble, así como la aportación de una memoria comprensiva, técnica y jurídica, que justifique la edificación o rehabilitación de la actuación aislada y el interés general de la actuación; además de tener que prestar una garantía provisional por un importe mínimo del dos por ciento del coste total estimado de las obras objeto de la actuación propuesta. La anterior documentación, se depositará ante el secretario del ayuntamiento o, si no se hace así, se protocolizará en una notaría de la localidad después de la presentación de una copia ante el ayuntamiento.
Horacio Alonso Vidal
Socio en Devesa & Calvo Abogados. Especializado en Civil Inmobiliario, Administrativo y Urbanismo.