El arrendamiento de inmuebles y la actividad económica en los beneficios fiscales de la empresa familiar
El arrendamiento de inmuebles como origen del conflicto en los beneficios fiscales
En la normativa tributaria, el arrendamiento de bienes inmuebles es la única actividad en la que se requiere contratar a una persona con contrato laboral y a jornada completa para que sea considerada como actividad económica.
Independientemente de las implicaciones en el Impuesto sobre Sociedades (IS) y en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que puede tener esta calificación, este hecho también despliega efectos en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) y, por extensión, en el Impuesto Temporal de Solidaridad a las Grandes Fortunas (ITSGF) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) de los socios o partícipes en este tipo de empresas.
En concreto, la afectación de los bienes inmuebles a una actividad económica determinará la posibilidad de que su valor esté exento en el IP-ITSGF y pueda beneficiarse de la reducción en el ISD que la normativa prevé para la empresa familiar.
En relación con esta cuestión, recientemente se han publicado dos sentencias de 17 y 19 de febrero de 2026, STS 637/2026 y STS 640/2026, en las que el Tribunal Supremo analiza una situación muy habitual en los grupos empresariales, adoptada por razones de seguridad económica: separar el patrimonio inmobiliario del resto del patrimonio empresarial. Esto es, ubicar en una sociedad los bienes inmuebles y, en otra u otras, localizar el resto de las actividades económicas que se desarrollen.
La cuestión analizada por dichas sentencias gira en torno a la aplicación de la exención en el IP-ITSGF y de la reducción del 95 % de la base imponible en el ISD en el caso de adquisición mortis causa o inter vivos de participaciones en entidades que se dedican al arrendamiento de inmuebles.
Beneficios fiscales y arrendamiento de inmuebles: el requisito de actividad económica
En relación con la actividad arrendadora, el IP-ITSGF y el ISD se remiten a la normativa del IRPF para determinar si existe una actividad económica en su realización y, en consecuencia, el acceso a los correspondientes beneficios fiscales. El precepto aplicable en estos casos es elartículo 27.2 de la Ley 35/2006, reguladora del IRPF, que exige, para esta consideración, contar con al menos “una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”.
Pues bien, en las resoluciones de febrero, el Alto Tribunal viene a resolver si, en el caso de los grupos de sociedades, el requisito de contar con una persona empleada ha de respetarse a nivel individual para cada sociedad arrendadora, es decir, si cada sociedad inmobiliaria debe contar con su propio trabajador a jornada completa para gestionar los alquileres, o si puede cumplirse a nivel de grupo societario.
Criterio administrativo sobre el arrendamiento de inmuebles y los beneficios fiscales
Como suele ser habitual en la aplicación de beneficios fiscales, esta cuestión ha generado mucho conflicto entre los contribuyentes y los órganos de inspección de la Agencia Tributaria.
La Dirección General de Tributos (DGT) y el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) han venido sosteniendo que:
- el requisito del empleado debe cumplirse en cada entidad que realice la actividad de arrendamiento;
- no cabe entender satisfecho este requisito mediante la utilización de medios personales pertenecientes a otras entidades del grupo;
- la existencia de una estructura tipo holding o de centralización de funciones no altera esta conclusión.
Como prueba de ello, podemos consultar las contestaciones a las consultas vinculantes V1624-23, de 8 de junio y V1184-25, de 1 de julio y, además, la Resolución 3979/2009 y 4257/2010 del TEAC.
Estos argumentos son los que han servido a los órganos de inspección para exigir, en sus actuaciones de revisión, que cada una de las sociedades arrendadoras cuente con su propia persona con contrato laboral y a jornada completa para gestionar dichos alquileres, sin entrar a valorar la estructura del grupo societario.
Sentencias de febrero de 2026 sobre arrendamiento de inmuebles y empresa familiar
Se trata de una donación de participaciones sociales de una sociedad holding, realizada por unos padres a favor de sus hijos, aplicándose la reducción del 95 % de la base imponible sobre el valor de las participaciones recibidas.
Este grupo empresarial se dedicaba a la realización de actividades agrícolas. En concreto, las sociedades integrantes del conglomerado se dedicaban a la producción de semillas, a su comercialización y al arrendamiento de fincas rústicas. Asimismo, como sucede en muchos grupos societarios, algunas tareas transversales, como la contabilidad o la administración, se encontraban centralizadas en alguna de las sociedades integrantes.
En esta situación, la Administración tributaria denegó parcialmente la aplicación de la reducción del 95 % a los hijos, pues entendía que la actividad de arrendamiento de fincas rústicas no podía ser considerada como actividad económica, al no contarse con la persona contratada con contrato laboral y a jornada completa para gestionarla.
Frente a esta interpretación, los donatarios defendían que los medios materiales y humanos se encontraban en el grupo empresarial y que debía entenderse de forma más amplia el concepto de actividad económica en el caso de los arrendamientos de inmuebles.
Así, el Tribunal Supremo establece de forma muy específica que “la cuestión casacional consiste en determinar si el requisito del art. 27.2 LIRPF puede entenderse cumplido cuando la actividad arrendaticia se integra realmente en una actividad económica conjunta del grupo, utilizando medios personales y materiales centralizados”.
Jurisprudencia fijada sobre el arrendamiento de inmuebles en grupos societarios
En el supuesto de hecho concreto enjuiciado, el Tribunal Supremo establece que el requisito del empleado puede entenderse cumplido, aunque no concurra formalmente en la entidad arrendadora, cuando la actividad de arrendamiento se integra en una actividad económica del grupo y se ordena mediante medios personales y materiales centralizados en otras entidades.
Es decir, se necesita una integración funcional y económica real de la entidad arrendadora en la actividad del grupo. Por el contrario, este criterio jurisprudencial no aplicaría en supuestos de mera pertenencia formal al grupo, sin una verdadera articulación e integración funcional y económica de la actividad de alquiler.
Implicaciones prácticas en los beneficios fiscales del arrendamiento de inmuebles
La doctrina del Tribunal Supremo plasmada en las sentencias de febrero parte de unos supuestos muy específicos, marcados por circunstancias particulares que han sido determinantes en su razonamiento.
Ahora bien, pese a su carácter casuístico, la línea interpretativa podría servir de apoyo para sostener la consideración de actividad económica en situaciones distintas de las examinadas por el Alto Tribunal.
En definitiva, estas sentencias han venido a reforzar la seguridad jurídica de los contribuyentes, en la medida en que su doctrina consolida una interpretación teleológica de los beneficios fiscales de la empresa familiar, frente a la interpretación formalista y literal que históricamente ha venido realizando la Administración, tanto estatal como autonómica.
Dicho esto, aunque se trata de una buena noticia, la conclusión no es absoluta y resulta primordial contar con asesoramiento especializado para revisar cada caso concreto y evitar posibles disputas con la Inspección tributaria.
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Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre arrendamiento de inmuebles y beneficios fiscales
¿Cuándo se considera actividad económica el arrendamiento de inmuebles?
El arrendamiento de inmuebles se considera actividad económica cuando se cuenta, al menos, con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, conforme al artículo 27.2 de la Ley del IRPF.
¿Por qué es importante que el arrendamiento de inmuebles sea actividad económica?
Porque esta calificación permite acceder a beneficios fiscales relevantes, como:
– La exención en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) y en el Impuesto Temporal de Solidaridad a las Grandes Fortunas (ITSGF).
– La aplicación de la reducción del 95 % en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) en el ámbito de la empresa familiar.
¿Debe cada sociedad arrendadora tener su propio empleado?
Según el criterio tradicional de la Dirección General de Tributos (DGT) y del TEAC, sí:
cada entidad que realice arrendamiento de inmuebles debe contar con su propio empleado a jornada completa.
¿Qué ha cambiado con las sentencias del Tribunal Supremo de febrero de 2026?
El Tribunal Supremo, en sus sentencias de febrero de 2026, introduce una interpretación más flexible:
– Permite entender cumplido el requisito del empleado aunque no esté contratado directamente por la sociedad arrendadora, siempre que:
– La actividad esté integrada en un grupo societario, y
– Exista una organización real de medios personales y materiales centralizados.
¿Se puede aplicar este criterio a cualquier grupo empresarial?
No necesariamente. El Tribunal Supremo exige que exista una integración funcional y económica real.
Es decir, no basta con pertenecer formalmente a un grupo: debe existir una estructura operativa efectiva que gestione la actividad de arrendamiento.
¿Este nuevo criterio garantiza siempre los beneficios fiscales?
No. Aunque las sentencias refuerzan la seguridad jurídica, su aplicación depende de las circunstancias concretas de cada caso.
La Administración tributaria podría seguir analizando:
– La realidad de la estructura del grupo
– La existencia efectiva de medios materiales y humanos
¿Qué riesgos existen si no se cumple correctamente el requisito?
Si la Administración considera que no existe actividad económica, puede:
– Denegar la exención en el IP-ITSGF
– Rechazar la reducción del 95 % en el ISD
– Regularizar la situación con posibles sanciones e intereses
¿Es recomendable revisar la estructura del grupo empresarial?
Sí. Tras el nuevo criterio del Tribunal Supremo, es especialmente recomendable analizar:
– La organización interna del grupo
– La centralización de funciones
– La justificación de los medios personales y materiales
Contar con asesoramiento especializado resulta clave para asegurar el acceso a los beneficios fiscales y evitar conflictos con la Inspección.
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