Cinco claves legales para realizar una promoción inmobiliaria con éxito.
I.- Antes de adquirir el solar es absolutamente recomendable realizar una due diligence, a fin de asegurarse que efectivamente el suelo es apto para ser edificado y que no existe ninguna contingencia que lo impida o lo pueda dificultar.
II- Conviene ser lo más rigurosos posibles en la selección del contratista que ejecute las obras. No es recomendable que el factor precio sea el único considerado, siendo igual o más importantes para el buen fin de la promoción otras cualidades como la experiencia, la solvencia técnica y financiera etc., que deberían ser igualmente considerados. En este sentido, tomar como referencia los modelos de contratación con la Administración Pública (por ejemplo, invitando a varios contratistas reputados a un concurso) puede ser una buena idea.
III.- Aunque el control de la correcta ejecución de la obra corresponde a la Dirección Facultativa, en obras de cierta entidad cada vez está más en boga la figura del “controller”. No se trata más que de una persona o empresa con conocimientos técnicos que lleve a cabo un control sobre la ejecución de la obra, en cuanto al cumplimiento de los plazos, calidad de los materiales, corrección de las mediciones etc. En muchas ocasiones, si la obra está financiada, la propia entidad financiera va a exigir la existencia de esta figura.
IV.- No se puede olvidar que los compradores son consumidores y, como tales, tienen una serie de derechos que deben ser respetados. Un buen promotor siempre será escrupuloso en el cumplimiento de la legalidad, tanto en el momento de firmar el contrato privado de compraventa, como a la hora de garantizar las cantidades entregadas a cuenta en el modo previsto legalmente, como, finalmente, a no instar el otorgamiento de la correspondiente escritura de la vivienda hasta que las viviendas sean aptas para ser habitadas con el otorgamiento de la correspondiente licencia de primera ocupación. Todo lo que no sea eso, es una posible fuente futura de problemas con el consiguiente coste económico y reputacional.
V.- Lo señalado en el apartado anterior, es perfectamente compatible con una correcta gestión del riesgo de la promoción. En este sentido, resulta recomendable que cada promoción se ejecute por una sociedad constituida al efecto y que esta sea liquidada una vez la promoción haya sido entregada.
Socio en Devesa & Calvo Abogados. Especializado en Civil Inmobiliario, Administrativo y Urbanismo