La prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento de vivienda habitual y la suspensión de los lanzamientos hasta el 30 de junio de 2023.

En la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la LAU) se contempla un régimen de prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento para uso de vivienda habitual, que no para los de uso distinto de vivienda, que faculta al inquilino a prorrogar la duración del contrato de arrendamiento de forma obligatoria para el arrendador, a pesar de que se haya estipulado un plazo inferior en el contrato.

El plazo original de prórroga, a voluntad del arrendatario, de hasta 5 años fue modificado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, de forma que se redujo a 3 años el plazo de prórroga potestativo para el arrendatario.

Lo que supuso que, a partir de 2018, cualquier arrendamiento amparado en la anterior legislación pudiera ser resuelto por el arrendador, dado que transcurrió el plazo de prórroga de hasta 5 años que amparaba la disposición original de la Ley, y que, en los contratos celebrados a partir de la reforma de 2013 había que estar al plazo de 3 años.

No obstante, durante el periodo comprendido entre el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019, estuvo en vigor el Real Decreto 21/2018, en virtud del cual la prórroga forzosa se establecía en 5 o 7 años, según el arrendador fuera persona física o jurídica, respectivamente. Una vez derogada dicha norma, la regulación anterior de prórroga forzosa de 3 años volvió a resultar de aplicación.

Finalmente, el 6 de marzo de 2019 entró en vigor el Real Decreto 7/2019, volviendo a ampliar el plazo estableciéndolo en 5 o 7 años, según el arrendador sea persona física o jurídica (arts. 9 y 10 de la vigente LAU). Suponiendo esto que el arrendatario no tiene la obligación de prorrogar el contrato, sino el derecho de hacerlo. De hecho, llegado el plazo de 5 o 7 años, el contrato no se extingue, sino que se prorroga automáticamente por periodos anuales, salvo que medie manifestación de la voluntad de cualquiera de las partes de poner fin al mismo con al menos cuatro meses de antelación para el caso del arrendador, y de dos meses para el caso del arrendatario.

Conclusión:

Como consecuencia de todo lo anterior, el arrendador y propietario de la vivienda, no puede evitar que se prorrogue el contrato ni resolverlo durante los 5 o 7 primeros años de vigencia del mismo, salvo que se produzca alguna de las causas legalmente previstas para la resolución del mismo, o que se encuentre en situación de necesidad familiar o personal de habitar la vivienda en las condiciones establecidas por la propia LAU, que habrá que justificar y probar.

En este sentido, interesa también manifestar que el arrendatario, con la nueva redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario sólo podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez trascurridos al menos seis meses, pudiéndose pactar entre las partes una indemnización al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir ex art. 11.

Novedad en materia de desahucios de viviendas habituales.

Por último, y como novedad en materia de desahucios de viviendas habituales, tanto por falta de pago, como por expiración del plazo de duración de los contratos, interesa resaltar que las medidas urgentes adoptadas en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19 se prorrogaron por el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre. Lo que supone la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables hasta el próximo 30 de junio de 2023.

Para la solicitud de la suspensión, la parte arrendataria deberá acreditar encontrarse en situación de vulnerabilidad económica aportando la documentación que requiere el art. 6.1 de la propia norma.

La única forma de evitar la suspensión es que el arrendador y propietario de la vivienda, acredite ante el Juzgado estar en la misma situación de vulnerabilidad económica que el arrendatario. De hacerlo se requerirá, por el Letrado de la Administración de Justicia, a servicios sociales, la emisión de un informe en el plazo máximo de diez días que el Juez valorará a la hora de dictar el correspondiente Auto acordando o no la suspensión del procedimiento.

Judith Torregrosa Martínez

Letrada del Área Legal de Devesa&Calvo Abogados