Novedades tributarias introducidas por la nueva Ley de Vivienda.

En el BOE de 25 de mayo de 2023 se ha publicado la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho de la vivienda, entrando en vigor, con carácter general, el pasado 26 de mayo de 2023.

Esta ley, a la que también nos referimos como la Ley de Vivienda, introduce una serie de novedades tributarias que explicaremos brevemente a lo largo del presente artículo, centrándonos en las modificaciones principales.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: Reducción para la determinación del rendimiento neto de los arrendamientos.

Las medidas fiscales en materia del IRPF vienen reguladas en la disposición final segunda de la Ley de Vivienda y afectan a los rendimientos del capital inmobiliario percibidos por las personas físicas. Es decir, a las personas físicas tenedores de inmuebles que arriendan bienes inmuebles sin realizar una actividad económica en los términos previstos por la normativa.

Hasta ahora, la ley de IRPF permitía a los contribuyentes beneficiarse de una reducción del 60% del rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento de aquellos inmuebles destinados al uso de vivienda.

No obstante, con la entrada en vigor de esta ley, para los contratos de arrendamiento celebrados a partir de este momento, el rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda podrá reducirse en las siguientes proporciones:

1. En un 90% cuando se haya formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en zonas de mercado residencial tensionado, con una reducción en la renta de al menos un 5% sobre el contrato anterior.

2. En un 70% cuando, no cumpliéndose los requisitos de la letra anterior, se de alguno de los siguientes supuestos:

   1. Nuevos arrendamientos de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado que se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas.

   2. Cuando la parte arrendataria sea una Administración Pública o entidades sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial del Título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, y se trate de una vivienda asequible incentivada o protegida, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.

3. En un 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato.

4. En un 50% en cualquier otro caso.

Estos requisitos se tienen que cumplir en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento y la reducción será aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.

A estos efectos, podemos definir un mercado residencial tensionado como zonas residenciales en las que la renta media de la unidad de convivencia para hacer frente a los gastos de hipoteca o alquiler, sumados a los gastos de los suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios o la renta media de los arrendatarios. Además, el precio de compra o alquiler en dichas zonas debe haber crecido más de un 5% por encima del IPC de la autonomía.

Así las cosas, cabe señalar que las reducciones anteriores no serán aplicables en los siguientes casos:

1. Respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.  

2. Para los contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En conclusión, de esta medida podemos extraer que las nuevas reducciones se aplicarán por primera vez para los periodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2024, a los contratos suscritos con posterioridad al 26 de mayo de 2023.

Mientras que, para los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, se establece un régimen transitorio que regula en 60% la reducción aplicable a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles: Recargos de inmuebles residenciales.

En el ámbito local, la Ley de Vivienda incrementa el recargo en el IBI de los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente.

La normativa actual permitía a los Ayuntamientos imponer un recargo del 50% en estos supuestos, mientras que, tras su modificación, se permite incrementar el recargo en las siguientes cuantías:

1. Hasta el 100% cuando se trate de viviendas desocupadas por un plazo superior a 3 años.

2. Otro 50%, es decir, hasta el 150% cuando los inmuebles pertenezcan a titulares de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.

A estos efectos, se entiende vivienda desocupada aquella que permanezca desocupada, de forma continuada, por un plazo superior a 2 años y que pertenezca a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial, salvo determinadas causas justificadas de desocupación temporal.

Desde el departamento fiscal de Devesa&Calvo Abogados estaremos encantados de responder a cualquier duda acerca de las implicaciones fiscales que conlleva la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda.

Lauren Grace Malden

Economista del Área Fiscal de Devesa & Calvo Abogados