El Supremo anula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos (NRUA): un requisito menos para los apartamentos turísticos
Menos de un año después de que tuviera plenos efectos el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos, establecido en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, el Tribunal Supremo, en su Sentencia 620/2026, de 19 de mayo de 2026, ha anulado el Registro Único de Arrendamientos.
Esta noticia tiene una especial relevancia para propietarios de apartamentos turísticos, gestores de viviendas de uso turístico, operadores de alquiler de corta duración e inversores inmobiliarios, pues el Registro Único de Arrendamientos introducía un sistema que condicionaba la posibilidad de publicitar inmuebles en plataformas digitales a la obtención de un número de registro estatal, convirtiendo dicho número en un requisito operativo para comercializar alojamientos de corta duración.
Qué ha anulado exactamente el Tribunal Supremo
La STS 620/2026, de 19 de mayo de 2026, analiza el alcance del Real Decreto 1312/2024, que supuso la creación de dos instrumentos principales que afectaban a los arrendamientos de corta duración: el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
El primero imponía la obtención de un número de registro para comercializar unidades destinadas al alquiler de corta duración en plataformas digitales, mientras que la segunda tenía la finalidad de canalizar la recogida, transmisión e intercambio de datos relativos al Registro Único de Arrendamientos.
Conviene precisar que el concepto de alquiler de alojamientos de corta duración no se limita a los arrendamientos turísticos por estancias breves. Su definición es más amplia y comprende también aquellos arrendamientos que no tienen finalidad turística, con independencia de que se realicen con carácter profesional o no profesional, de forma habitual u ocasional, como pueden ser los destinados a estancias por motivos laborales, académicos, médicos o de otra naturaleza temporal. Asimismo, incluye los alquileres de embarcaciones sujetos al Reglamento (UE) 2024/1028, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.
El Registro Único de Arrendamientos (NRUA) y el conflicto de competencias autonómicas
La Generalitat Valenciana impugnó la norma al considerar que el Estado invadía competencias autonómicas en materia de turismo y vivienda.
El Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso y anula los preceptos del Real Decreto relativos al procedimiento de registro único. Lo hace al entender que dicho procedimiento “excede de la competencia del Estado y se superpone a los registros autonómicos existentes respecto de la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos”.
En concreto, el Tribunal Supremo considera que la norma crea “un procedimiento de registro a nivel nacional que obliga a inscribir por nota marginal en el Registro de la Propiedad y de Bienes Muebles los inmuebles o parte de los mismos que se quieran destinar a la actividad de alquiler de corta duración, publicitada en una plataforma online”.
No obstante, la sentencia no supone la anulación completa de la norma. El Tribunal Supremo mantiene la Ventanilla Única Digital y el sistema de transmisión e intercambio de datos en aquello que no dependa del procedimiento de registro único anulado. También se mantiene la transmisión de información con fines estadísticos.
Para ello, el Tribunal entiende que esta regulación da cumplimiento a la necesidad contemplada en el artículo 10 del Reglamento (UE) 2024/1028, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Además, considera que dicha regulación “se incardina sin dificultad dentro de la competencia de coordinación que le corresponde al Estado en esta materia, sin que la regulación en esta materia exceda de lo que puede considerarse una competencia de coordinación e intercambio de información”.
Cómo afecta la sentencia a los propietarios de apartamentos turísticos
La principal consecuencia práctica de la anulación del Registro Único de Arrendamientos es que deja de ser obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles para obtener el número estatal que permitía publicar alojamientos de corta duración en plataformas digitales.
Ahora bien, esto no significa que los propietarios puedan comercializar libremente este tipo de alojamientos sin cumplir ningún requisito. La sentencia elimina una carga estatal, pero no hace desaparecer las obligaciones administrativas que ya resultaban aplicables a los apartamentos turísticos.
Así, el marco autonómico y municipal sigue plenamente vigente, de manera que, si la normativa de una Comunidad Autónoma exige la inscripción de la vivienda en el registro turístico, la obtención de una licencia, la presentación de una declaración responsable, un número de inscripción turística o cualquier otro título habilitante, dichos requisitos siguen siendo exigibles.
La situación, sin embargo, puede ser distinta en determinados arrendamientos de corta duración que no tengan finalidad turística, por ejemplo, estancias por motivos laborales o académicos, en los que la desaparición del número estatal puede suponer una reducción más relevante de cargas administrativas.
Qué obligaciones siguen vigentes tras la anulación del Registro Único de Arrendamientos (NRUA)
La anulación del procedimiento de Registro Único de Arrendamientos en arrendamientos de corta duración supone un alivio para muchos propietarios y explotadores de apartamentos turísticos, así como para particulares que, por ejemplo, alquilaban pisos de estudiantes a través de plataformas y que habían tenido que asumir nuevas gestiones, costes, incidencias documentales o bloqueos operativos.
Además, la sentencia corrige una situación de duplicidad administrativa, al eliminar la obligación de someter a un registro estatal inmuebles que, en muchos casos, ya estaban sujetos a registros, licencias o declaraciones responsables autonómicas o municipales. Esta duplicidad imponía una carga adicional no solo a los operadores de apartamentos turísticos, sino también a propietarios que podían no explotar directamente el inmueble, pero que se veían afectados por la inscripción del Registro Único de Arrendamientos en el Registro de la Propiedad.
No obstante, la explotación de arrendamientos de corta duración con finalidad turística exige conocer y cumplir la normativa autonómica y municipal aplicable en cada caso, incluyendo la tramitación de licencias, declaraciones responsables, inscripciones turísticas, requisitos urbanísticos y posibles limitaciones municipales.
Conclusión: menos cargas estatales, pero no menos control administrativo
Además, no debemos olvidarnos de la Ley de Propiedad Horizontal. Los estatutos, los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios o las limitaciones inscritas pueden condicionar la viabilidad del uso turístico. Por ello, antes de explotar o adquirir un apartamento turístico, resulta aconsejable realizar una revisión jurídica completa del inmueble, tanto desde el punto de vista administrativo como civil e inmobiliario.
FAQ sobre el Registro Único de Arrendamientos
¿Qué es el Registro Único de Arrendamientos?
El Registro Único de Arrendamientos era el procedimiento estatal previsto en el Real Decreto 1312/2024 para obtener un número de registro que permitía comercializar alojamientos de corta duración en plataformas digitales.
¿Qué ha anulado el Tribunal Supremo?
El Tribunal Supremo ha anulado los preceptos relativos al procedimiento de Registro Único de Arrendamientos, al entender que excedía de la competencia del Estado y se superponía a los registros autonómicos existentes.
¿La sentencia anula todo el Real Decreto 1312/2024?
No. La sentencia no anula completamente la norma. Mantiene la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y el sistema de transmisión e intercambio de datos en aquello que no dependa del procedimiento de registro único anulado.
¿Ya no es necesario obtener un número estatal para publicar apartamentos turísticos en plataformas digitales?
La principal consecuencia práctica de la sentencia es que deja de ser obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles para obtener el número estatal que permitía publicar alojamientos de corta duración en plataformas digitales.
¿Los propietarios pueden comercializar libremente apartamentos turísticos tras esta sentencia?
No. La anulación del Registro Único de Arrendamientos elimina una carga estatal, pero no hace desaparecer las obligaciones administrativas autonómicas o municipales que ya resultaban aplicables.
¿Qué requisitos siguen vigentes para los apartamentos turísticos?
Siguen siendo exigibles los requisitos previstos por la normativa autonómica y municipal aplicable en cada caso, como la inscripción en el registro turístico, la obtención de una licencia, la presentación de una declaración responsable, el número de inscripción turística u otros títulos habilitantes.
¿La sentencia afecta igual a todos los alquileres de corta duración?
No necesariamente. La situación puede ser distinta en determinados arrendamientos de corta duración que no tengan finalidad turística, como estancias por motivos laborales, académicos, médicos o de otra naturaleza temporal.
¿Qué papel tiene la Ley de Propiedad Horizontal en los apartamentos turísticos?
La Ley de Propiedad Horizontal, los estatutos de la comunidad, los acuerdos adoptados por los propietarios o las limitaciones inscritas pueden condicionar la viabilidad del uso turístico de un inmueble.
¿Qué deben revisar los propietarios antes de explotar un apartamento turístico?
Antes de explotar o adquirir un apartamento turístico, resulta aconsejable revisar la normativa autonómica y municipal aplicable, los requisitos urbanísticos, las licencias o declaraciones responsables necesarias y las posibles limitaciones derivadas de la comunidad de propietarios.
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