Sebastián Crespo, entrevistado por Información sobre los requisitos para reclamar por defectos constructivos
El mercado de la vivienda de obra nueva en España ha experimentado en 2025 un notable crecimiento, alcanzando niveles cercanos a los del anterior boom inmobiliario, conllevando también un aumento de reclamaciones por defectos constructivos, un tema que preocupa tanto a particulares como a comunidades de propietarios.
En este contexto, el periódico Información ha entrevistado a Sebastián Crespo, socio director del área procesal de Devesa Abogados, para analizar los plazos, responsabilidades y vías legales a la hora de reclamar por defectos constructivos en los inmuebles.
Los defectos constructivos y su impacto
Los llamados defectos constructivos abarcan diferentes supuestos:
- Defectos estructurales, como fallos en cimentaciones, forjados o vigas, que pueden comprometer la seguridad y estabilidad del edificio.
- Defectos que afectan a la habitabilidad, relacionados con problemas de aislamiento térmico o acústico, humedad, instalaciones eléctricas o de fontanería.
- Defectos de acabado, de menor entidad, pero que afectan a la calidad final del inmueble.
Tal y como apunta Crespo, todos ellos repercuten en mayor o menor medida en la funcionalidad, el confort e incluso la seguridad de la vivienda.
Responsabilidad y plazos para reclamar
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece la responsabilidad de los distintos agentes que participan en la construcción: arquitectos, constructores, directores de obra y de ejecución, entre otros.
No obstante, la normativa es clara: el promotor responde siempre de manera solidaria frente al comprador. Esto significa que el nuevo propietario puede dirigir su reclamación directamente contra el promotor, sin necesidad de identificar de inicio al responsable técnico. Posteriormente, será el propio promotor quien pueda repetir contra los demás agentes implicados.
Los plazos dependen de la naturaleza del defecto:
- 10 años para defectos estructurales.
- 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad.
- 1 año para defectos de terminación o acabados.
Además, el perjudicado dispone de un plazo de dos años desde que detecta el daño para iniciar acciones. Y frente al promotor-vendedor, puede invocarse la responsabilidad contractual con un plazo de prescripción de cinco años según el Código Civil.
Esta pluralidad de plazos hace imprescindible contar con asesoramiento especializado desde el primer momento, con el fin de evitar que la reclamación quede fuera de tiempo.
La importancia de la estrategia legal
No todas las reclamaciones tienen el mismo alcance. En algunos casos se busca que el responsable asuma la reparación; en otros, se persigue una indemnización económica que permita al comprador afrontar las obras por su cuenta.
Crespo subraya la importancia de definir una estrategia clara y de recabar pruebas periciales que acrediten la existencia y la gravedad de los defectos constructivos. En comunidades de propietarios, además, será necesario que la Junta adopte un acuerdo previo para ejercer acciones en nombre de todos los vecinos.
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, antes de acudir a los tribunales es obligatorio intentar un medio alternativo de solución de controversias (MASC), como la mediación, la conciliación o una negociación directa. Esto añade una fase previa que puede resolver el conflicto sin necesidad de proceso judicial, aunque en muchos casos no sustituye la vía contenciosa.
El papel de los seguros
Una de las garantías más relevantes es el seguro decenal, que cubre durante diez años los daños estructurales graves en viviendas de obra nueva. Este seguro, obligatorio para los promotores, ofrece al comprador una capa adicional de protección frente a defectos ocultos que puedan comprometer la seguridad del inmueble.
Además, arquitectos, aparejadores y otros profesionales suelen contar con seguros de responsabilidad civil profesional, que permiten afrontar las indemnizaciones derivadas de errores en el diseño o en la ejecución.
La entrevista de Información con nuestro socio director procesal, Sebastián Crespo, pone de relieve la complejidad de los defectos constructivos y la necesidad de contar con asesoramiento jurídico experto para reclamarlos.
En Devesa Abogados acompañamos a compradores, comunidades y empresas en todo el proceso: desde la identificación de los defectos hasta la estrategia legal más adecuada, pasando por la negociación previa o el procedimiento judicial.
Puedes leer la entrevista completa aquí: INFORMACIÓN | «Los defectos constructivos pueden afectar a la habitabilidad y seguridad del inmueble»