Las SOCIMI como herramienta de solución de problemas en la empresa familiar: ventajas fiscales y régimen legal
Uno de los caballos de batalla habituales dentro de la empresa familiar , especialmente cuando estamos ante la segunda o tercera generación, es la distinción entre socios que participan en la gestión o en la actividad de la empresa, y socios que no lo hacen.
Es normal que, ya sea por capacidad o por cantidad, no todo el mundo pueda obtener una remuneración directa de la empresa familiar. Algo que suele estar regulado en el protocolo familiar, donde se recogen los criterios de mérito que permitirán a un familiar entrar en la gestión del negocio.
Los que quedan fuera lo que recibirán será, principalmente, dividendos por su condición de socio. Esta circunstancia suele llevar a que haya unos más interesados que otros en la percepción de dividendos, lo cual es recomendable que quede también recogido en el protocolo familiar, ya que ha provocado no pocas disputas.
En los grupos familiares, especialmente en aquellos que tienen ya un cierto recorrido realizado, es habitual que una de las sociedades del grupo sea la propietaria de los inmuebles en los que las sociedades operativas realizan su actividad en régimen de arrendamiento.
Pues bien, el régimen fiscal especial de las SOCIMI se presenta como una opción muy a tener en cuenta a la hora de facilitar la paz societaria y, al mismo tiempo, obtener una tributación muy favorable.
¿Qué son las SOCIMI?
Las SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son sociedades cuyo objeto social debe consistir en la adquisición, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y la tenencia de participaciones en ciertas entidades como SOCIMI cotizadas, no cotizadas, instituciones de inversión colectiva inmobiliaria, etc.
De esta forma, si separamos la sociedad que se dedique al arrendamiento de inmuebles del grupo empresarial (manteniendo el mismo accionariado), y la convertimos en SOCIMI, los socios recibirán cada año un dividendo procedente del arrendamiento en una situación ventajosa.
Características y ventajas fiscales de las SOCIMI en España
Las SOCIMI disfrutan de un régimen fiscal especial con un tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades (además de otras ventajas como la bonificación del 95% de la cuota de TPO en la adquisición de inmuebles). Si bien, tienen la obligación de repartir como dividendo el 80% del beneficio procedente de la actividad de alquiler, el 50% de los beneficios derivados de la venta de inmuebles, y el 100% de los dividendos obtenidos de otras SOCIMI.
Esto supone que el socio que percibe el dividendo de la SOCIMI, aunque tendrá que tributar en su IRPF personal como un rendimiento del capital mobiliario, percibirá el beneficio íntegro, sin ningún coste fiscal (el tipo general del IS es del 25%) como sí sucedería si lo percibiese de un holding familiar o de una sociedad operativa. Resultando un beneficio neto superior.
Conviene indicar que es necesario, para su óptimo funcionamiento, que la SOCIMI no esté dentro del grupo empresarial, ya que, por un lado, la Ley no permite el arrendamiento de inmuebles a otras sociedades del mismo grupo mercantil y, por otro, el dividendo dado a una sociedad matriz no podría acogerse a la exención del artículo 21 de la LIS. Sin embargo, fuera de él, su rendimiento es muy ventajoso.
La SOCIMI puede satisfacer la necesidad de tesorería de los socios que no participan en la gestión con una tributación muy ventajosa. Evitando los problemas que conlleva la distribución de dividendos desde una sociedad operativa familiar a la holding y posteriormente a los socios personas físicas y, al mismo tiempo facilitando la transmisión intergeneracional del acervo empresarial generado con los años.
Requisitos de las SOCIMI
Es cierto que las SOCIMI tienen unos requisitos que no siempre son fáciles de cumplir, ya que su capital social mínimo es de 5 millones de euros, deben revestir forma de sociedad anónima y estar sus acciones admitidas a negociación en un mercado regulado; pero no lo es menos que, con los años, esta dificultad se ha atenuado. Por ejemplo, la aparición el año pasado del BME Scaleup, en el que ya no hay una cifra mínima de floating capital ha solucionado bastantes problemas relativos a la incorporación de nuevos socios ajenos a la familia.
En cualquier caso, siempre es necesario un análisis individualizado de la situación de cada grupo, ya que separar la sociedad de arrendamiento del resto del grupo requerirá de una reestructuración cuya viabilidad e impacto deberá realizarse con cuidado, además, de tratarse de un vehículo legal complejo que requiere de un asesoramiento particularizado.
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