Venta de hoteles: cuestiones previas a tener en cuenta
Aspectos clave antes de iniciar una venta de hoteles
Con carácter previo a las operaciones de venta de hoteles, hay una serie de cuestiones prácticas importantes que debemos tener presentes y que explicamos en este post.
Firma de la Carta de Intenciones en la venta hotelera
Lo primero que se recomienda firmar en un proceso de venta de hoteles es una Carta de Intenciones. Esta debe incluir, además del preceptivo pacto de confidencialidad para preservar la información comercial y financiera que se compartan las partes, los términos generales de la transacción, como:
- Plazo de exclusividad durante el cual la propiedad del hotel se obliga a no negociar con terceros.
- Precio estimado o aproximado de la operación, sujeto a las posibles contingencias legales, fiscales y/o financieras que puedan surgir tras la due diligence.
- Obligación de cooperación para facilitar la realización del informe de due diligence hotelero.
Formas de estructurar una operación de venta de hoteles
Otro punto esencial en las operaciones de compraventa de hoteles es definir cómo se llevará a cabo la operación, así como su impacto fiscal. En este sentido, será determinante saber si:
- Se realizará la transmisión del establecimiento como activo inmobiliario, o
- Se venderá la sociedad propietaria del hotel (es decir, sus participaciones sociales).
Esta decisión tendrá implicaciones tanto jurídicas como fiscales, que deben ser cuidadosamente analizadas.
Cuestiones laborales y contractuales en la venta de hoteles
Durante la fase de negociación de la venta de un hotel, también resulta clave definir:
a) Plantilla laboral del hotel
Debe evaluarse si el comprador asumirá la plantilla de trabajadores. En caso contrario, deben contemplarse las indemnizaciones por despido y su repercusión en el precio de la operación.
b) Contratos de alquiler o de gestión (management)
Es necesario comprobar si el hotel está afectado por un contrato de alquiler o management en vigor. Existen dos perfiles de inversores:
- Aquellos con experiencia en gestión hotelera, que suelen requerir la resolución del contrato para asumir la gestión.
- Inversores puramente financieros, que buscan un partner operativo para explotar el activo.
En ambos casos, este aspecto debe abordarse jurídicamente desde el inicio, incluyéndolo en la Carta de Intenciones como una condición previa a la transacción.
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