Dos vías alternativas para la adquisición de suelo
¿Qué alternativas hay para la adquisición de suelo? El suelo es la materia prima del promotor. La vía convencional para la adquisición de suelo es acudir al mercado, sujeto a las leyes de la oferta y la demanda. En momentos como el actual, en el que estamos asistiendo a una recuperación del mercado inmobiliario, puede resultar complicado encontrar un suelo con una aceptable relación calidad/precio.
En este artículo, vamos a analizar sucintamente dos alternativas para la adquisición de suelo. Estas alternativas, en términos generales, suponen un mayor esfuerzo de gestión que la simple adquisición de un suelo por compra, pero pueden llegar a compensar al promotor con la obtención de un precio más atractivo que el que habría que pagar en el mercado por suelos equivalentes.
1. Primera alternativa para la adquisición de suelo: enajenación de suelos patrimoniales de titularidad municipal
Los Ayuntamientos son grandes propietarios de suelo, con carácter de bienes patrimoniales que pueden ser objeto de enajenación, dejando al margen los bienes integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo.
La forma de enajenación sería mediante subasta, tal y como establece el artículo 80 del Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local.
En este sentido, el artículo 17 del RBCL establece que las Corporaciones Locales están obligadas a formar inventario de todos sus bienes y derechos, cualquiera que sea su naturaleza o forma de adquisición. Aunque este Inventario no tiene carácter de registro público, sí es de acceso limitado: cualquier interesado podría obtener copias, certificaciones o informaciones sobre su contenido.
En conclusión, cualquier interesado podría consultar el inventario y proponer al Ayuntamiento en cuestión la enajenación de ese bien, el cual podrá aceptar o no esta posibilidad, lo cual es facultativo. Si aceptase enajenar el bien, es cierto que, al tener que realizarse por subasta, cualquier otro postor podría ganar la puja (aprovechando el trabajo previo que hayamos realizado), pero también lo es que la consulta del inventario nos habría permitido con anterioridad a los plazos perentorios en los que se desarrolle la subasta, estudiar todas las características del bien y así poder realizar una postura lo más informada posible respecto a nuestros eventuales competidores.
Otra opción, más pasiva, sería consultar periódicamente los boletines oficiales, donde deben publicarse los procedimientos de subasta.
2. Segunda alternativa para la adquisición de suelo: solares “ociosos”
Tradicionalmente, la legislación urbanística preveía la posibilidad de expropiar solares cuyos propietarios incumpliesen el deber de edificar.
En la actualidad, la legislación urbanística valenciana, siempre innovadora en esta materia, introduce en el artículo 184.3 de la LOTUP la novedad de que un tercero (ajeno a la propiedad del solar y al Ayuntamiento) pueda promover una actuación para la edificación del terreno.
Esta opción ha generado polémica en los medios, aunque en realidad se trata de una extensión de la figura del agente urbanizador a los núcleos urbanos, donde los solares abandonados pueden convertirse en un serio problema.
Como en el caso anterior, el uso de esta vía requiere una intensa labor de investigación y gestión. La solicitud de declaración del incumplimiento del deber de edificar exige (art. 185 LOTUP):
- Fundamentar el incumplimiento del deber por parte del propietario.
- Presentar una memoria técnica y jurídica que justifique la edificación o rehabilitación de la actuación aislada, acreditando además el interés general.
- Prestar una garantía provisional equivalente al 2 % del coste total estimado de las obras.
Toda esta documentación debe depositarse ante el secretario del Ayuntamiento o, en su defecto, protocolizarse en notaría tras la presentación de una copia en el consistorio.
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