Derecho de superficie: cómo generar rentas inmobiliarias con eficiencia fiscal
Muchos grupos empresariales familiares tienen que planificar una equilibrada estrategia de inversiones, que acometen normalmente con los excedentes generados a través de las sociedades operativas vía repartos de dividendos a la sociedad holding cabecera del grupo, siendo esta directamente u otras sociedades en las que se reubica la tesorería, las que van materializando su plan de inversiones.
Es ya sobradamente conocida la importancia de que, tanto la sociedad holding, como filiales de estas en las que se detenta más de un 5%, inviertan en activos afectos a actividad económica para no perjudicar exenciones en Impuesto sobre el Patrimonio o reducciones aplicables en ISD a la empresa familiar.
Así pues, es importante invertir en activos afectos, como puede ser la adquisición de inmuebles para su explotación en arrendamiento, contando con al menos con una persona empleada a jornada completa para la gestión de esta actividad.
Características del contrato de cesión del derecho de superficie
En este sentido, es habitual que operadores del sector de retail, distribución y restauración, propios de grandes zonas comerciales, ofrezcan a los propietarios de suelo una modalidad de contrato diferente al modelo tradicional de alquiler de un inmueble completo (suelo+construcción).
Estos operadores necesitan inmuebles con características muy específicas, por lo que la operación propuesta es que el dueño del suelo haga una cesión del derecho de superficie por un largo plazo (en torno a 25/30 años), de forma que el operador construye el inmueble que hace suyo durante el periodo del contrato. A cambio el propietario del suelo percibe una renta mensual durante la vida del contrato (canon periódico).
Lógicamente la renta a percibir es menor, pero la inversión es solo del suelo, no se asume ningún riesgo en la construcción y el inmueble revierte al propietario del suelo al finalizar la vida del contrato.
Financieramente es una operación muy eficiente para el propietario inversor, que además logra incorporar un activo afecto a su balance (siempre que cumpla el resto de requisitos), asegurándose una entrada de caja recurrente a largo plazo y la futura incorporación de una construcción a su propiedad al finalizar el período de cesión.
Aunque estos contratos a veces prevén un período de obligado cumplimiento de solo 5 o diez años, normalmente el operador permanece un largo plazo, dada la fuerte inversión en construcción realizada, y si saliera antes de fin del periodo total establecido, se pacta siempre la reversión del inmueble al propietario en ese momento.
Al tratarse de un contrato complejo, conviene analizar todos los aspectos fiscales, considerando una transacción de este tipo dentro del ámbito empresarial entre sociedades mercantiles, a continuación analizamos las principales cuestiones.
Tratamiento fiscal en el IVA de la cesión del derecho de superficie
A efectos del IVA, esta operación se considera asimilable a un arrendamiento, siendo pues una operación de tracto sucesivo, debiendo producirse el devengo del impuesto por la parte proporcional anual, si se hubieran pactado pagos con una periodicidad superior a un año natural.
La base imponible del derecho de superficie, a efectos de la repercusión del IVA por parte del propietario cedente será la suma de:
- Los pagos monetarios realizados a favor del propietario del terreno, que se irán devengando con cada pago mensual del canon por su importe, debiendo emitir la correspondiente factura.
- El valor de mercado que se asigne al edificio que revertirá al finalizar el plazo acordado, en este caso el propietario deberá emitir una factura cada 31 de diciembre, por la parte proporcional que cada año corresponda al valor de la construcción.
Por la reversión de la edificación, la empresa cesionaria entregará la construcción, que será a todos los efectos una segunda entrega del inmueble a efectos de IVA, quedando exenta de este impuesto, por lo que en principio el propietario del suelo debería satisfacer ITP (art.20.Uno.22 LIVA).
No obstante, si la empresa va a destinar el edificio a una actividad por la que repercutirá IVA, cuando se formalice el derecho de superficie puede estipularse la renuncia a la exención de IVA prevista en el art.20.Dos de LIVA (lo que excluye el ITP), debiendo el cesionario en ese caso facturar la reversión cada año sin IVA (art.75.2 LIVA, por pagos anticipados) y será el propietario del suelo quien, por aplicación del mecanismo de autorrepercusión, sea el sujeto pasivo (art.84.Uno.2.e LIVA).
En este último caso, al ser el derecho de superficie un derecho real que deber elevarse a público, tener contenido económico valuable y ser inscribible en el Registro de la Propiedad, implica el devengo de AJD para el cesionario en su modalidad de cuota gradual (generalmente 1,5%, según Comunidad Autónoma, sobre la renta capitalizada).
También en el momento de la extinción, si la reversión se formaliza en escritura pública, puede devengarse el AJD en esta modalidad de cuota gradual, por el valor que tenga la edificación en dicho momento.
Ejemplo práctico
Una compañía cede el derecho de superficie sobre un solar de su propiedad, por un plazo de 25 años, percibiendo un canon mensual de 5.000 euros y, al final de la vida del contrato, recibirá una edificación valorada en 1 millón de euros.
- El propietario del suelo emitirá cada mes una factura de 5.000 euros más IVA (21%) por el canon, y adicionalmente deberá emitir otra factura, cada 31 de diciembre, por 40.000 euros más IVA (21%), que equivale a la proporción anual del valor de la construcción.
- El cesionario, si se renuncia a la exención del IVA, emitirá cada 31 de diciembre, una factura por importe de 40.000 euros, sin IVA, siendo el propietario del suelo quien deberá autorrepercutirse el IVA (21%).
Impacto en el Impuesto sobre Sociedades de estas operaciones
La empresa cedente reflejará contablemente en sus ingresos, el importe del canon o renta mensual pactada, mientras que por la parte de reversión de la edificación que recibirá al finalizar el período contractual acordado, se seguirá el siguiente tratamiento:
- Se deberá hacer una estimación del valor de la edificación al momento en que es vaya a producir dicha reversión, de acuerdo con un criterio financiero (debería ser similar al Valor Neto Contable de la construcción para el cesionario en dicho momento, si ha seguido un criterio de amortización económica).
- Una vez determinado dicho valor, se registrará cada año en una cuenta de activo como derecho de crédito en la cuenta de “deudores comerciales no corrientes”, un importe equivalente a la proporción anual de dicho valor, siendo la contrapartida una cuenta de “Ingresos por derecho de superficie”.
- Al finalizar el período contractual estipulado y producirse la reversión de la edificación, se habrán imputado ya todos los ingresos asociados a la misma cada año, y se traspasará el saldo acumulado en deudores comerciales a la cuenta de “Construcciones”, quedando activada ya la edificación para el propietario del suelo.
Ejemplo práctico
Partiendo de las anteriores cifras, si el valor estimado de la edificación es de 1 millón de euros al finalizar la vida del contrato:
Cada año:
- 40.000 euros => (cta.430) x (cta.75x)
Al finalizar el contrato (reversión):
- 1.000.000 euros => (cta.211) x (cta.430)
Respecto al superficiario, reconocerá como gasto el pago mensual del canon periódico, y respecto al tratamiento de la edificación:
- Incorporará en su activo la construcción al coste de la misma, amortizando cada año en función del tiempo de duración del contrato, salvo que el periodo de duración fuera superior a la vida útil del inmueble construido, en cuyo caso se amortizaría conforme a su vida útil.
A efectos del IS, los gastos e ingresos registrados de acuerdo con estos criterios contables, constituirán la base imponible en el Impuesto sobre Sociedades. No obstante, si el superficiario amortizara la edificación en un período que excediera del coeficiente de amortización máximo fiscal, podría generar una diferencia temporaria a tener en cuenta cada año.
Claves para una correcta planificación en operaciones de derecho de superficie
Como puede observarse, los contratos de cesión de derecho de superficie son operaciones complejas, en las que es determinante una buena revisión y planificación de la transacción, para asegurar un correcto tratamiento fiscal de la misma y evaluar bien todos los costes e impuestos antes tomar una decisión.
¿Qué es la cesión del derecho de superficie?
La cesión del derecho de superficie es un negocio jurídico por el cual el propietario de un terreno permite a un tercero (superficiario) construir sobre él y explotar la edificación durante un plazo determinado, a cambio de un canon periódico. Al finalizar el contrato, la construcción revierte al propietario del suelo.
¿Cómo tributa la cesión del derecho de superficie en el IVA?
La cesión del derecho de superficie en IVA se asimila a un arrendamiento de tracto sucesivo. El propietario debe repercutir IVA sobre el canon periódico y, adicionalmente, sobre la parte proporcional del valor de la construcción futura. La tributación puede variar si se aplica la renuncia a la exención, afectando también al ITP y al mecanismo de inversión del sujeto pasivo.
¿Qué impuestos se aplican en la cesión del derecho de superficie?
En la cesión del derecho de superficie intervienen varios impuestos:
– IVA, por el canon y la valoración de la edificación
– ITP, en caso de exención de IVA en la reversión
– AJD, por tratarse de un derecho real inscribible
– Impuesto sobre Sociedades, por el registro contable de ingresos y gastos
La correcta planificación fiscal es clave para optimizar la carga tributaria.
¿Es rentable la cesión del derecho de superficie para el propietario del suelo?
Sí, la cesión del derecho de superficie puede ser una opción muy eficiente, ya que permite obtener ingresos recurrentessin asumir el coste de construcción, además de incorporar en el futuro un inmueble sin inversión adicional. Es especialmente interesante para estructuras holding y patrimoniales.
¿Qué ventajas tiene la cesión del derecho de superficie frente al alquiler tradicional?
Frente al arrendamiento clásico, la cesión del derecho de superficie ofrece: menor inversión inicial, menor riesgo constructivo, ingresos estables a largo plazo, reversión del activo construido, y posible optimización fiscal.
Sin embargo, requiere un análisis jurídico y fiscal detallado por su complejidad estructural.
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