El contrato de ejecución de obra (I): Derechos del promotor
En el contrato de ejecución de obra, denominado arrendamiento de obra en el Código civil, una de las partes, el arrendatario, se obliga a ejecutar una obra por precio cierto, tal y como lo define el artículo 1544 del Código Civil.
Su regulación se contiene en los artículos 1588 y ss. del Código Civil. La obligación principal del arrendador, comitente o dueño de la obra es pagar el precio pactado. Por su parte, la obligación principal del arrendatario o contratista es ejecutar la obra correctamente en los términos y plazo acordados.
Incumplimiento o defectos en la ejecución de obra
En caso de incumplimiento o cumplimento defectuoso por parte del contratista, el comitente tendría derecho a exigir:
- La subsanación de los defectos, sin sobre coste alguno;
- Una reducción del precio proporcional al coste de subsanación de las deficiencias;
- O bien, se puede optar por la resolución del contrato si la causa de la insatisfacción del dueño de la obra es irreparable. También procede la resolución si el incumplimiento tiene una entidad suficiente como para justificar esta decisión. En este sentido, la jurisprudencia establece que el promotor no puede invocar la excepción de cumplimiento defectuoso para suspender el pago cuando los defectos de la obra sean menores. Es decir, cuando dichos defectos no tengan suficiente entidad, en relación con la obra ejecutada, como para frustrar la finalidad del contrato.
Desistimiento unilateral del dueño de la obra
Por su parte, el comitente o dueño de la obra puede desistir por su sola voluntad del contrato, aunque la construcción se haya iniciado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella, tal y como establece el artículo 1594 del Código civil. En cuanto a la fijación de la indemnización, a falta de acuerdo entre las partes, existe un criterio jurisprudencial orientativo que estima en un 15% del precio de la obra como la indemnización adecuada para el contratista en caso de desistimiento unilateral del dueño de la obra. Lo conveniente, sin embargo, sería dejar estipulado en el contrato la indemnización correspondiente para el supuesto de ejercicio de esta facultad por parte del comitente.
Por último, hay que destacar que el ejercicio de ambas acciones, la de desistimiento y la de resolución por incumplimiento o cumplimiento defectuoso, es incompatible, de modo que no cabe solicitar la resolución del contrato por incumplimiento, cuando con anterioridad, se ha optado por el desistimiento.
En sucesivos artículos, analizaremos los derechos del contratista, así como las distintas modalidades de esta figura contractual.
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