Derecho de accesión en Bienes Inmuebles
La accesión es un modo de adquirir la propiedad de nuevos bienes que le son atribuidos a quien tenga la propiedad a su vez de algo que está unido a estos bienes. Nos aclaran un poco esta definición tan enrevesada los art. 358 y 361 del Código Civil:
Artículo 358.
Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes.
Artículo 361.
El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.
El Código Civil viene a disponer que la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.
Teniendo esto en cuenta, y llevándolo al derecho de accesión en bienes inmuebles, cabe estar a la presunción de realización que hace el Código Civil en su art. 359 en tanto señala que todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario.
El derecho de accesión supone que el dueño del terreno en que se edifique, siembre o plante de buena fe, tenga derecho a:
- Hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización correspondiente.
- Obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.
Resaltamos el término de buena fe en tanto así se dispone en el art. 362: quien edifique, plante o siembre de mala fe en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización.
Además, el dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró.
Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también por parte del dueño de éste, los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubiesen procedido ambos de buena fe, tal y como se dispone en el art. 364 CC.
Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se ejecute a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse.
Por tanto, para tener clara la posición jurídica de cada parte, es muy importante analizar y saber si se ha actuado de buena o de mala fe, ya que de ello va a depender los derechos que se tengan respecto a la propiedad afectada.