Hipoteca multidivisa en el ámbito empresarial
Análisis legal de la hipoteca multidivisa
Para analizar desde el punto de vista legal la hipoteca multidivisa, hemos examinado la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 30/06/2015, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 22/07/2015 y 16/03/2012, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de 29/06/2014, y la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30/04/2014, entre otras.
Funcionamiento básico de la hipoteca multidivisa
El esquema básico de funcionamiento de un préstamo hipotecario multidivisa (hipoteca multidivisa) es el siguiente:
- Responde a una mezcla entre préstamo con garantía hipotecaria y una particular forma de determinar la moneda en la que se entrega el capital.
- Deben abonarse las cuotas periódicas de amortización en distintas divisas, a elección del prestatario, aunque en ocasiones se requiere el consentimiento de la entidad bancaria.
En principio, la ventaja de este tipo de préstamos radica en utilizar como referencia una moneda depreciada respecto del euro, si los tipos de interés del país de esa moneda son más bajos que los del euro, así como en la posibilidad de cambiar de moneda si la inicialmente tomada como referencia altera su relación con el euro.
Hipoteca multidivisa y perfil del prestatario
Dicho esto, los préstamos multidivisa nacen con vocación de ser utilizados fundamentalmente por empresas que operan en el ámbito internacional, pero no tanto para ser un instrumento de crédito dirigido al consumidor.
Aunque nada impide que una empresa asuma el riesgo que entraña este tipo de financiación, ello solo resulta admisible cuando dispone de una estructura financiera adecuada y ha recibido una información completa y comprensible sobre las ventajas e inconvenientes del producto.
El considerable nivel de complejidad que presentan las hipotecas multidivisa se debe a que, para entender su funcionamiento, posibles ventajas y nivel de riesgo asumido, es necesario conocer los factores que intervienen en las variaciones de los tipos de cambio en el mercado de divisas y su impacto directo sobre el capital pendiente.
Estos conocimientos no siempre están presentes en empresas o profesionales sin experiencia específica en gestión del riesgo de divisa, especialmente cuando su operativa ordinaria, ingresos y gastos se realizan mayoritariamente en euros.
Validez o nulidad de la hipoteca multidivisa
A los efectos de valorar la validez o nulidad de una hipoteca multidivisa, resulta crucial tener en cuenta los siguientes factores:
a. Qué información debe facilitar la entidad financiera al prestatario o cliente cuando comercializa este producto.
b. Qué grado de conocimiento y comprensión del riesgo debe tener el cliente para poder asumir las obligaciones derivadas del contrato.
La Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 30/06/2015 establece, en síntesis, que la hipoteca multidivisa es un instrumento financiero complejo, por lo que la entidad financiera tiene el deber de suministrar al cliente minorista una información comprensible, adecuada y suficiente, que incluya orientaciones y advertencias claras sobre los riesgos asociados.
El desconocimiento real de estos riesgos puede viciar el consentimiento y provocar la nulidad del contrato en lo que respecta a las condiciones multidivisa, atendiendo a las circunstancias concretas del prestatario y al proceso de contratación.
Obligaciones informativas de la entidad bancaria
La información que la entidad bancaria debe facilitar en este tipo de contratos está sometida a una regulación exhaustiva, analizada en numerosas sentencias sobre productos financieros. En particular, la explicación de los riesgos debe incluir:
a) Riesgos conexos al instrumento financiero, incluida una explicación del apalancamiento, sus efectos y el riesgo de pérdida total.
b) Volatilidad del precio del instrumento financiero y limitaciones del mercado o mercados en que pueda negociarse.
c) Posibilidad de que el prestatario asuma, además del coste de adquisición, compromisos financieros u obligaciones adicionales, incluidas posibles responsabilidades legales.
d) Márgenes obligatorios u otras obligaciones similares aplicables a este tipo de instrumentos.
Asimismo, deberá realizarse un test de idoneidad, valorando los conocimientos y experiencia del cliente, su situación financiera y sus objetivos de inversión.
Consecuencias de la nulidad de la cláusula multidivisa
Si la entidad financiera no ha proporcionado la información suficiente, y el cliente desconocía los riesgos de este producto complejo, podrá instarse la nulidad y no aplicación de la cláusula multidivisa.
Dicha nulidad, cuando es apreciada por los tribunales, produce dos efectos relevantes sobre la hipoteca multidivisa:
a) Sustitución de la cláusula multidivisa por una referencia al EURIBOR.
b) Obligación de la entidad bancaria de devolver al prestatario todas las cantidades cobradas de más como consecuencia de la aplicación de la cláusula multidivisa desde el inicio del préstamo.
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