Igualdad fiscal para los contribuyentes extracomunitarios: deducción de gastos en el IRNR por alquileres en España
Los contribuyentes extracomunitarios que obtienen rentas por el alquiler de inmuebles en España han estado durante años en desventaja frente a los residentes comunitarios. Mientras estos últimos podían deducir gastos relacionados con el arrendamiento —como intereses hipotecarios, IBI o reparaciones—, los extracomunitarios estaban obligados a tributar sobre los ingresos brutos en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Esta situación cambia con la sentencia 636/2021 de la Audiencia Nacional, de 28 de julio de 2025, que reconoce el derecho de los contribuyentes extracomunitarios a deducir gastos vinculados al arrendamiento de inmuebles en territorio español. Se trata de un hito en materia de fiscalidad internacional que abre la puerta a la igualdad tributaria.
Situación fiscal previa de los contribuyentes extracomunitarios
Los contribuyentes no residentes en España que alquilan bienes inmuebles situados en el país están sometidos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Bajo esta figura impositiva, las personas físicas residentes fuera de la UE y del Espacio Económico Europeo (EEE) que obtienen ingresos por alquileres en España tributan a un tipo fijo del 24 % sobre los ingresos brutos, sin posibilidad de deducir ningún gasto.
En contraste, los residentes en países de la UE o del EEE con convenio de intercambio de información tributaria sí pueden deducir gastos y tributan únicamente por el rendimiento neto, además de aplicar un tipo reducido del 19 %.
Este trato diferenciado supuso durante años una evidente desventaja para los contribuyentes extracomunitarios, especialmente para aquellos con inmuebles en alquiler en zonas de alta demanda como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol.
Origen de la sentencia sobre contribuyentes extracomunitarios
El litigio surgió del caso de una contribuyente con residencia fiscal en Estados Unidos, quien venía declarando en el IRNR los ingresos obtenidos por el alquiler de un inmueble situado en Barcelona.
La contribuyente solicitó la rectificación de varias autoliquidaciones (2016, 2017 y 2018), alegando que la normativa española le impedía deducir gastos asociados al arrendamiento.
La Agencia Tributaria rechazó su petición, lo que dio lugar a una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC). El TEAC desestimó el recurso basándose en el artículo 24 de la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo), que solo permite a residentes en la UE o el EEE deducir gastos.
El tribunal argumentó además que, según el Convenio para evitar la Doble Imposición (CDI) entre España y EE. UU., la contribuyente podía deducir en su país los impuestos pagados en España, lo que —a su juicio— evitaba perjuicios fiscales.
Decisión de la Audiencia Nacional y alcance para contribuyentes extracomunitarios
La Audiencia Nacional concluyó que impedir a los no residentes de fuera del EEE la deducción de gastos relacionados con rentas inmobiliarias constituye una discriminación injustificada contraria al artículo 63 del TFUE.
El tribunal estableció que Hacienda no puede seguir negando esta deducción de forma automática.
Las implicaciones prácticas son relevantes:
- Deducción de gastos en la declaración del IRNR (Modelo 210), incluyendo comunidad de propietarios, intereses hipotecarios, reparaciones, IBI, tasas municipales, seguros o suministros.
- Solicitar devoluciones de ingresos indebidos en ejercicios no prescritos (plazo de 4 años).
- Reclamar rectificaciones previas utilizando esta jurisprudencia como base legal.
Jurisprudencia favorable para los contribuyentes extracomunitarios
Aunque esta resolución puede ser recurrida al Tribunal Supremo por la Abogacía del Estado, supone un paso relevante.
El Tribunal Supremo ya había adoptado la jurisprudencia del TJUE en asuntos relacionados con el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y fondos de inversión extranjeros, aplicando la libre circulación de capitales a relaciones con terceros países.
Actualmente, están pendientes de resolución otros recursos sobre:
- La aplicación del tipo reducido del 19 % (en lugar del 24 %) para extracomunitarios.
- La extensión de la reducción en el rendimiento neto del arrendamiento de viviendas (60 % hasta 2023 y 50–90 % desde 2024) a no residentes.
En definitiva, esta sentencia representa un cambio crucial hacia la igualdad fiscal de los contribuyentes extracomunitarios, abriendo oportunidades para miles de propietarios extranjeros con inmuebles en alquiler en España.
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