La gestión de la liquidez en el régimen fiscal especial de las SOCIMI
Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) son una clase de sociedades cuya actividad principal se centra en la adquisición, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. Legalmente, el régimen jurídico de este tipo de sociedades se encuentra en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Ley 11/2009, de ahora en adelante).
En este artículo vamos a referirnos a uno de los requisitos exigido por la Ley 11/2009 para este tipo de sociedades: la política obligatoria de distribución de resultados.
¿En qué consiste la política obligatoria de distribución de resultados para las SOCIMI?
Hay que tener en cuenta que este tipo de sociedades disfrutan de un régimen fiscal especial que les permite, entre otras ventajas, aplicar un tipo de gravamen del 0% en el Impuesto sobre Sociedades.
Esta ausencia de tributación en sede de la propia SOCIMI trae consigo la obligatoriedad de repartir en forma de dividendos un porcentaje relevante de su resultado contable (una vez cumplidas las obligaciones legales establecidas en los artículos 273 y 274 de la Ley de Sociedades de Capital) de forma que tales resultados tributen efectivamente en sus accionistas.
En concreto, esta obligación viene regulada en el artículo 6 de la Ley 11/2009. Los porcentajes de distribución los siguientes:
- El 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios que procedan de participaciones afectas a su objeto social principal.
- El 50% de los beneficios derivados de inmuebles o participaciones afectos al objeto social principal de las SOCIMI, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
- El 80% del resto de los beneficios obtenidos, incluyéndose en este apartado los vinculados con el arrendamiento de inmuebles urbanos a terceros y también los procedentes de actividades accesorias.
Adicionalmente, hay que tener en cuenta que, con efectos para los ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2021, se introduce un gravamen especial del 15% sobre los beneficios de esta clase que no sean distribuidos.
Pues bien, esta obligación legal de distribución presenta todo un desafío para la gestión de la tesorería. Independientemente de las vías contables para poder hacer frente a las eventuales tensiones de tesorería (como la revisión de la política de amortización de activos seguida por la SOCIMI), hay algunas otras fórmulas para para combatir estas situaciones.
A. Los dividendos flexibles o scrip-dividend
En esta alternativa, la SOCIMI acuerda la entrega de derechos de asignación gratuita a sus accionistas.
Estos accionistas tienen varias opciones:
- Ejercitar sus derechos y adquirir las acciones totalmente liberadas en una ampliación de capital;
- Enajenar estos derechos en el mercado;
- Venderlos directamente a la propia SOCIMI por un precio prefijado.
Recientemente, la Dirección General de Tributos (DGT) ha analizado el encaje de esta alternativa dentro de la obligación de distribución de resultados cuando el socio es una persona física residente en España. La conclusión a la que llega el Centro Directivo es que esta alternativa de retribución no encajaría dentro de la exigencia de distribución debido a que la recepción de las acciones liberadas no tendría para la persona física la consideración de dividendos y, por tanto, no se soportaría ninguna tributación.
No obstante, aunque la DGT no analiza esta situación, creemos que, si se tratase de socios que sean sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, esta alternativa sí que tendría encaje en la Ley 11/2009 puesto que, en este caso, el accionista sí que reconocería un ingreso financiero en su contabilidad por este reparto y, por tanto, sí que se produciría una tributación en sede del accionista (objetivo perseguido por la norma).
B. Dividendos en especie
La distribución de dividendos no dinerarios es una opción plenamente válida conforme a lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Esta opción también ha sido confirmada por la DGT en numerosas consultas, puesto que la Ley 11/2009 no lo excluye expresamente.
No obstante, hay que tener en cuenta que se trata de una opción residual por su complejidad (por ejemplo, a la hora de escoger los activos o su valoración).
C. Acuerdo de distribución de dividendos y posterior capitalización del crédito
Se trata de una de las opciones más utilizadas en la práctica y, básicamente, consiste en la realización de los dos pasos siguientes:
- La SOCIMI acuerda la distribución de un dividendo a sus accionistas (cumpliendo con lo exigido en el artículo 6 de la Ley 11/2009).
- Seguidamente, se realiza un aumento de capital por compensación del derecho de crédito debido a sus accionistas por esta distribución de beneficios.
Esta posibilidad ha sido expresamente confirmada por la DGT y permite a la SOCIMI cumplir con los siguientes tres objetivos:
- En primer lugar, distribuir su beneficio para cumplir con la exigencia prevista en el mencionado artículo 6 de la Ley 11/2009.
- En segundo lugar, se produce la tributación en sede de los socios. Dicha distribución sí que tendría la consideración de ingreso, tanto si se trata de sujetos pasivos del IRPF como de sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades.
- En tercer y último lugar, permite el mantenimiento de la liquidez en sede de la propia sociedad (salvo, en su caso, la retención que corresponda por dicha distribución).
D. Préstamo de los socios a la sociedad por el dividendo a percibir
En relación con lo anterior, para evitar la dilución de los socios que prefieran cobrar el dividendo, también ha sido aceptada como opción que los accionistas formalicen un préstamo a favor de la SOCIMI por el importe aprobado como dividendo. En esta opción también se cumplirían todas las exigencias previstas en la normativa reguladora de las SOCIMI a efectos de distribución de resultados.
Consecuencias para el accionista del requisito de distribución de beneficios en las SOCIMI
Estas operaciones que permiten cumplir con el requisito legal de distribución de beneficios presentan un componente negativo para el accionista. Concretamente, este componente desfavorable consiste en que el partícipe tributará por una renta que no ha percibido en forma de dinero. En consecuencia, para paliar este efecto nocivo (y siempre que sea posible), se suelen plantear situaciones mixtas dentro de estas opciones que también permitan al socio percibir dinero.
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