La moratoria en el pago de la renta de locales de negocio
Se ha publicado en el BOE de 22 de abril de 2020 el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
Este Real Decreto recoge importantes medidas que afectan a los contratos de alquiler de local de negocio e industria, regulando una moratoria en el pago de la renta, muy similar a la que se estableció para el arrendamiento de vivienda a colectivos vulnerables mediante el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Régimen de la moratoria en el alquiler de locales de negocio
Como ya hizo el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, la norma distingue entre grandes tenedores de inmuebles y el resto de arrendadores, estableciendo el siguiente régimen de moratoria:
Moratoria en arrendamientos con grandes tenedores
El arrendatario, persona física o jurídica, de un contrato de arrendamiento de local de negocio o de industria, podrá solicitar al arrendador – cuando este sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida superior a 1.500 m²) – una moratoria en el pago de la renta, que deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, siempre que no se hubiera alcanzado previamente un acuerdo de moratoria o reducción de renta entre las partes.
La moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, así como a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una si dicho plazo resultara insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
La renta se aplazará sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contará desde el momento en que se supere la situación descrita o desde la finalización del plazo máximo de cuatro meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Moratoria en arrendamientos con pequeños arrendadores
El arrendatario, persona física o jurídica, de un contrato de arrendamiento de local de negocio o de industria, cuyo arrendador no sea un gran tenedor, podrá solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado previamente de forma voluntaria.
En el marco del acuerdo, las partes podrán disponer libremente de la fianza, que podrá destinarse al pago total o parcial de una o varias mensualidades de la renta.
En caso de disposición total o parcial de la fianza, el arrendatario deberá reponer su importe en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo restante de vigencia del contrato, si este fuera inferior a un año.
Quién puede acogerse a la moratoria del alquiler
1.º Autónomos
Siempre que se trate de un contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo y se cumplan los siguientes requisitos:
- Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de declaración del estado de alarma, en el RETA o en una de las mutualidades sustitutorias del RETA.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la autoridad competente.
- En caso de que la actividad no se haya suspendido directamente, deberá acreditarse una reducción de la facturación, en el mes natural anterior a la solicitud, de al menos un 75 %, en relación con la facturación media mensual del trimestre correspondiente del año anterior.
2.º Pymes
Siempre que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, es decir, que concurran al menos dos de los tres requisitos siguientes:
- Que el total del activo no supere los cuatro millones de euros, que el importe neto de la cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros, o que el número medio de trabajadores no sea superior a cincuenta.
- Que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, de declaración del estado de alarma.
- En caso de que la actividad no se haya suspendido, deberá acreditarse una reducción de la facturación de al menos un 75 %, en los mismos términos que los previstos para los autónomos.
Documentación necesaria
El cumplimiento de los requisitos deberá acreditarse por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
- La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante una declaración responsable, basada en la información contable, en la que conste la reducción de la facturación mensual de al menos un 75 % respecto de la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario deberá mostrar sus libros contables para acreditar dicha reducción. - La suspensión de la actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad presentada por el interesado.
Plazo para solicitar la moratoria del alquiler
El plazo para solicitar la moratoria es de un mes, a contar desde el 23 de abril de 2020, es decir, desde el día siguiente a la publicación en el BOE del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, publicada el 22 de abril de 2020.
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