José Mª García analiza en ImpulsPlus las ventajas fiscales de una SOCIMI para invertir en inmuebles
Las ventajas fiscales de una SOCIMI pueden convertir este vehículo en una alternativa especialmente atractiva para la gestión de grandes patrimonios inmobiliarios familiares.
José Mª García Guirao, socio director del área fiscal de Devesa, analiza en ImpulsPlus las ventajas fiscales de una la SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) para determinados patrimonios familiares.
Una de las cuestiones que destaca García Guirao es que una sociedad que ya dispone de una cartera inmobiliaria destinada al alquiler puede, si reúne los requisitos exigidos por la normativa, acceder a las ventajas fiscales de una SOCIMI sin necesidad de desprenderse de sus inmuebles.
¿Cuáles son las ventajas fiscales de una SOCIMI a un patrimonio familiar?
Las SOCIMI son sociedades anónimas cuyo objeto principal está vinculado a la adquisición, promoción y rehabilitación de inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, así como a determinadas participaciones en otras entidades inmobiliarias.
Su régimen fiscal constituye uno de sus principales atractivos. Con carácter general, las entidades que cumplen los requisitos establecidos en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, tributan al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de los gravámenes especiales previstos legalmente para determinados supuestos.
A cambio, este régimen establece importantes obligaciones de inversión, permanencia y distribución de beneficios. Entre ellas, las SOCIMI deben distribuir al menos el 80 % del resto de los beneficios obtenidos, además del 100 % de determinados dividendos recibidos y, con carácter general, al menos el 50 % de los beneficios procedentes de determinadas transmisiones de inmuebles o participaciones.
Esta estructura puede modificar sustancialmente la fiscalidad de un patrimonio inmobiliario frente al funcionamiento ordinario de una sociedad patrimonial, aunque su conveniencia debe analizarse atendiendo a la composición de los activos, las rentas obtenidas, la estructura accionarial y la situación fiscal de los socios.
Convertir una sociedad patrimonial en SOCIMI sin perder el control familiar
Uno de los aspectos que tradicionalmente ha generado más reticencias entre los propietarios de patrimonios familiares es la obligación de que las acciones de una SOCIMI estén admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación.
Sin embargo, la evolución de los mercados ha ampliado las alternativas disponibles para estas sociedades.
Plataformas como BME Scaleup han simplificado el acceso al mercado para SOCIMI, empresas familiares y otras compañías y, entre otras particularidades, no exigen un porcentaje mínimo de capital flotante o free float para la incorporación.
Las ventajas fiscles de una SOCIMI y la inversión en vivienda
Las ventajas fiscales de una SOCIMI no se limitan al Impuesto sobre Sociedades.
La normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) contempla una bonificación del 95 % de la cuota en la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y en la adquisición de terrenos destinados a la promoción de viviendas para su posterior arrendamiento, siempre que se cumplan los requisitos legales de mantenimiento.
Esta bonificación puede adquirir especial relevancia para los patrimonios inmobiliarios que se encuentren en una fase de crecimiento o ampliación de cartera residencial, al reducir la carga fiscal asociada a determinadas adquisiciones.
¿Cuándo puede resultar interesante transformar una sociedad patrimonial en SOCIMI?
La transformación o adaptación de una estructura patrimonial para ver cuáles son las ventajas fiscales de una SOCIMI exige realizar previamente un análisis jurídico, societario y fiscal del patrimonio.
Entre otras cuestiones, deben estudiarse la naturaleza y valoración de los inmuebles, su destino al arrendamiento, el porcentaje que representan sobre el activo total, la procedencia de las rentas, los periodos de mantenimiento, la política de distribución de dividendos y la composición del accionariado.
La Ley exige, entre otros requisitos, que al menos el 80 % del valor del activo esté integrado por los activos inmobiliarios y participaciones previstos en la normativa y establece, con carácter general, un periodo mínimo de mantenimiento de tres años para los inmuebles destinados al arrendamiento.
Por tanto, no todos los patrimonios reúnen las mismas condiciones ni la transformación resulta necesariamente conveniente en todos los casos. El análisis de las ventajas fiscales de una SOCIMI debe realizarse de forma individualizada y teniendo en cuenta tanto el ahorro fiscal potencial como las obligaciones societarias y de mercado asociadas al régimen.
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