Comprar una vivienda en España: 7 claves legales
Comprar una vivienda es una decisión trascendental que debe meditarse cuidadosamente, tanto si se trata de una inversión inmobiliaria como si su finalidad es convertirla en nuestra vivienda habitual. Para evitar poner en riesgo nuestro patrimonio y frustrar las expectativas depositadas en la adquisición del inmueble, es importante adoptar, entre otras, las siguientes cautelas legales.
Comprar una vivienda: solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad
Antes de comprar una vivienda, conviene solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. En este documento oficial podremos comprobar a qué cargas y gravámenes inscritos puede estar sujeto el inmueble, tales como hipotecas, embargos judiciales, servidumbres, anotaciones preventivas de demanda u otras limitaciones que puedan afectar a la adquisición.
Comprar una vivienda: comprobar las deudas con la comunidad de propietarios
Es recomendable solicitar un certificado de estar al corriente de pago expedido por el administrador de la comunidad de propietarios, siempre que la vivienda forme parte de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal.
Este punto resulta especialmente importante porque, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, el nuevo propietario puede responder de determinadas deudas comunitarias pendientes correspondientes al inmueble.
Comprar una vivienda: revisar la situación catastral del inmueble
Antes de comprar una vivienda, también es muy aconsejable comprobar su situación catastral.
No siempre coinciden la información reflejada en el Catastro y la descripción inscrita en el Registro de la Propiedad. Cuando exista alguna discrepancia, puede resultar conveniente regularizar previamente la situación, ya que estas diferencias pueden tener consecuencias relevantes desde el punto de vista jurídico, urbanístico y tributario.
Comprar una vivienda: verificar el pago del IBI y otros tributos
La parte vendedora debería aportar justificante del pago del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), ya que, en determinados supuestos, el nuevo adquirente puede responder de deudas vinculadas al inmueble.
Asimismo, cuando proceda, resulta conveniente solicitar la acreditación del pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal) correspondiente a transmisiones anteriores aún no prescritas, así como de la tasa de recogida de residuos, si existiera.
Comprar una vivienda: comprobar el certificado de eficiencia energética
La normativa española, en cumplimiento de la legislación europea, exige que en la compraventa o alquiler de viviendasse facilite el correspondiente certificado de eficiencia energética, documento obligatorio que informa sobre el consumo energético y las emisiones del inmueble.
Comprar una vivienda: revisar la situación urbanística
En muchos casos, atendiendo a las características del inmueble, resulta conveniente solicitar al Ayuntamiento donde radique la finca un certificado de situación urbanística.
Este documento permite conocer posibles restricciones urbanísticas, expedientes administrativos, afecciones o cargasque, por su naturaleza, no figuran inscritas en el Registro de la Propiedad y que pueden afectar al uso o al valor del inmueble.
Comprar una vivienda: analizar la fiscalidad de la operación
Antes de comprar una vivienda, es imprescindible analizar la fiscalidad de la compraventa, ya que los impuestos pueden incrementar de forma significativa el coste total de la operación.
En función de las características del inmueble y del tipo de transmisión, deberán valorarse, entre otros, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) cuando proceda, y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Comprar una vivienda: asegurar la operación antes de la escritura pública
Finalmente, conviene recordar que, antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, es posible formalizar distintos negocios jurídicos preparatorios que permitan garantizar la futura adquisición del inmueble, como el contrato de arras o el derecho de opción de compra, instrumentos que ofrecen seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor.
FAQ sobre comprar una vivienda
¿Qué debo comprobar antes de comprar una vivienda?
Antes de comprar una vivienda conviene revisar la situación registral, las cargas existentes, las deudas con la comunidad de propietarios, la situación catastral, la documentación urbanística y la fiscalidad de la operación.
¿Es obligatorio solicitar una nota simple antes de comprar una vivienda?
No es obligatorio, pero sí altamente recomendable. La nota simple del Registro de la Propiedad permite conocer quién es el titular del inmueble y si existen cargas o limitaciones que puedan afectar a la compraventa.
¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una vivienda?
Dependerá de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano. Según el caso, podrán resultar aplicables el IVA, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), además de otros gastos asociados a la operación.
¿Puede el comprador responder de las deudas de la comunidad de propietarios?
Sí. En determinados supuestos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador puede responder de parte de las deudas comunitarias vinculadas al inmueble, por lo que resulta recomendable solicitar un certificado de estar al corriente de pago.
¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética para comprar una vivienda?
Sí. La normativa vigente exige que el vendedor entregue al comprador el certificado de eficiencia energética, salvo en los supuestos legalmente exceptuados.
¿Qué diferencia existe entre las arras y la opción de compra al comprar una vivienda?
Las arras sirven para garantizar el compromiso de compraventa entre las partes, mientras que el derecho de opción de compra concede al optante la facultad de decidir si adquiere o no el inmueble dentro del plazo pactado.
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