Cláusula suelo en préstamos empresariales: claves para revisar su validez
A pesar de las numerosas sentencias dictadas durante los últimos años declarando la nulidad de las cláusulas suelo hipotecarias, especialmente la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 y la posterior jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), todavía son muchos los clientes que nos consultan acerca de esta cuestión: ¿qué es la cláusula suelo?, ¿por qué resulta perjudicial para los deudores hipotecarios? y ¿cómo actuar frente a ella?
¿Qué es la cláusula suelo?
La cláusula suelo es un pacto que las entidades financieras incorporaban en determinados préstamos hipotecarios a interés variable, dentro de la estipulación relativa al tipo de interés variable, mediante el cual se fija un tipo de interés mínimo (suelo) que el prestatario deberá pagar aunque, al aplicar el índice de referencia y el diferencial pactados en la escritura (por ejemplo, Euríbor + 0,75 %), el resultado sea inferior.
Se trata, por tanto, de una estipulación especialmente perjudicial para el deudor hipotecario, ya que le impide beneficiarse plenamente de las bajadas del índice de referencia al establecer un porcentaje mínimo que continuará aplicándose con independencia de la evolución del mercado.
No obstante, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en las operaciones a tipo de interés variable comprendidas en su ámbito de aplicación no puede fijarse un límite a la baja del tipo de interés. Por ello, las reclamaciones actuales sobre cláusulas suelo afectan fundamentalmente a préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad a dicha normativa.
Cláusula suelo: ejemplos y funcionamiento
Una cláusula suelo típica sería la siguiente:
«No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes que el tipo de interés mínimo aplicable será del X %.»
En ocasiones, se incorporaba junto con una cláusula techo, que fijaba un interés máximo a pagar. Sin embargo, durante los años de bajos tipos de interés, dicho límite máximo se establecía en porcentajes tan elevados que nunca llegaba a aplicarse, favoreciendo únicamente a la entidad financiera.
Cláusula suelo: cuándo puede declararse nula
La jurisprudencia coincide en señalar que, respecto de las cláusulas suelo incorporadas a contratos anteriores a la vigente regulación, su nulidad no deriva de su mera existencia, sino de la falta de transparencia, de la insuficiente información facilitada al consumidor y de su posible carácter abusivo cuando genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes.
El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han consolidado una doctrina según la cual las entidades financieras deben acreditar que el consumidor pudo conocer de forma clara y comprensible las consecuencias económicas y jurídicas de la cláusula antes de contratar el préstamo hipotecario.
En este sentido, debe tenerse en cuenta que la protección derivada de la normativa sobre cláusulas abusivas y del control de transparencia resulta especialmente relevante cuando el prestatario actúa como consumidor, por lo que las circunstancias concretas de cada operación deben analizarse individualmente.
¿Qué puede reclamar si tiene una cláusula suelo?
Si usted es uno de los consumidores perjudicados por una cláusula suelo, puede solicitar que la cláusula sea declarada nula y sin efecto, dejando de aplicarse en el futuro si el préstamo continúa vigente.
En la práctica, ello puede traducirse en una importante reducción de la cuota hipotecaria mientras permanezca vigente el préstamo.
Además, el consumidor puede reclamar la devolución de las cantidades abonadas indebidamente como consecuencia de la aplicación de la cláusula suelo, en los términos establecidos por la jurisprudencia.
Cláusula suelo y devolución de cantidades: situación actual
El Tribunal Supremo limitó inicialmente los efectos restitutorios derivados de la nulidad de las cláusulas suelo a las cantidades abonadas desde el 9 de mayo de 2013.
Sin embargo, esta cuestión quedó resuelta por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 (asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15), que declaró incompatible con el Derecho de la Unión dicha limitación temporal.
Como consecuencia de esta resolución, la jurisprudencia española reconoce que, cuando una cláusula suelo es declarada nula por falta de transparencia, el consumidor tiene derecho, con carácter general, a la restitución íntegra de las cantidades indebidamente abonadas desde el inicio de la aplicación de dicha cláusula, junto con los intereses correspondientes.
No obstante, deben analizarse las circunstancias concretas de cada caso. En particular, el Tribunal Supremo ha establecido que los acuerdos posteriores que modifican o eliminan una cláusula suelo pueden resultar válidos cuando cumplen las exigencias legales y de transparencia.
Por ello, si posteriormente se suscribió un acuerdo válido mediante el que se eliminó o modificó la cláusula suelo, la restitución de las cantidades indebidamente cobradas puede quedar limitada hasta la fecha en que dicho acuerdo comenzó a producir efectos.
Asimismo, deben diferenciarse los acuerdos de modificación de aquellas cláusulas mediante las cuales el consumidor renuncia a ejercitar acciones judiciales. La validez de estas renuncias debe analizarse de forma independiente y exige que el consumidor haya podido comprender adecuadamente sus consecuencias jurídicas y económicas.
La posibilidad de reclamar las cantidades abonadas deberá analizarse también atendiendo a las reglas sobre prescripción de la acción restitutoria y a las circunstancias concretas del caso.
FAQ sobre la cláusula suelo
¿Qué es una cláusula suelo?
La cláusula suelo es una condición incluida en determinados préstamos hipotecarios a interés variable que establece un interés mínimo a pagar, aunque el índice de referencia descienda por debajo de ese límite.
Actualmente, la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, impide establecer límites a la baja del tipo de interés variable en los préstamos incluidos en su ámbito de aplicación.
¿Cuándo puede declararse nula una cláusula suelo?
Una cláusula suelo incorporada a un préstamo hipotecario puede declararse nula cuando no supera el control de transparencia, el consumidor no fue correctamente informado de sus consecuencias económicas o la cláusula resulta abusiva.
¿Puedo reclamar si todavía tengo una cláusula suelo en mi hipoteca?
Sí. Si la cláusula no supera el control de transparencia y concurren los requisitos exigidos legal y jurisprudencialmente, puede solicitar su nulidad y reclamar la devolución de las cantidades pagadas indebidamente.
¿La devolución de la cláusula suelo es total?
Con carácter general, tras la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, la restitución derivada de la nulidad comprende las cantidades abonadas indebidamente desde el inicio de la aplicación de la cláusula suelo, además de los intereses correspondientes.
No obstante, deberán analizarse las circunstancias concretas del caso, especialmente si posteriormente se suscribió un acuerdo de modificación o eliminación de la cláusula suelo que pueda resultar válido.
¿Qué documentación necesito para reclamar una cláusula suelo?
Normalmente será necesario aportar la escritura del préstamo hipotecario, los recibos o cuadros de amortización y cualquier documentación facilitada por la entidad financiera durante la contratación.
Si posteriormente se firmó algún acuerdo con la entidad financiera para reducir, eliminar o modificar la cláusula suelo, también será importante aportar dicha documentación.
¿Puede ser válido un acuerdo posterior para eliminar o modificar la cláusula suelo?
Sí. La jurisprudencia admite que un acuerdo posterior mediante el que se modifica o elimina una cláusula suelo puede resultar válido si cumple las exigencias legales y, cuando se trata de una condición predispuesta, permite al consumidor comprender adecuadamente sus consecuencias jurídicas y económicas.
La eventual renuncia a ejercitar acciones judiciales incluida en estos acuerdos debe analizarse de forma independiente.
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